苏州法院对症下药调审“物业案”_江苏法治报_2023年11月10日A05

本报通讯员 苏法萱

本报记者 张羽馨

“电梯三天两头坏，影响日常出行”“物业服务这么差，交物业费的意义在哪”“把开发商的问题怪到物业头上，拖着几年不交物业费”……苏州法院聚焦老百姓在物业管理领域的各类急难愁盼问题，从非诉解纷、典型引领、府院联动三个维度破局，持续探索物业纠纷化解新思路，切实推动问题源头解决和群众生活品质提升，为人民群众安居乐业提供高质量司法服务和保障。

“全市法院将进一步立足司法审判职能，紧紧围绕‘公正与效率’这一主题，不断拓展纠纷化解的制度化渠道，推动矛盾纠纷实现一揽子调处、全链条解决，以审判工作现代化推进社会治理现代化。”党组书记、院长蔡绍刚如是说。

非诉解纷

打造诉源治理“新路径”

“这么复杂的案子，这么快就被调解了！”136户业主直呼难以置信。日前，昆山某小区更换物业公司时，新旧两家物业在账务交接上没有达成一致，导致很多已经向前物业公司预交过物业费的业主被再次催讨物业费，引发相关诉讼百余件。

“从案件数量来看，物业服务合同纠纷数量最多，而且多为群体诉讼，社会影响大。”对此，中院民一庭给出一组数据：2021年苏州全市新收物业服务合同纠纷案件5960件，2022年新收4577件。

案件被委派给昆山法院物业巡回法庭的特邀调解员诉前调解。“经过多次沟通协商后，我们采取了‘缴付与退还双渠道’的调解策略，引导前物业公司处理好物业费的回流和退还问题。”最终，这起涉及136户业主的群体性纠纷得到妥善化解，前物业公司退还预收物业费30多万元，收回46名业主拖欠物业费17多万元。

截至目前，该巡回法庭已处理物业纠纷2246件，推动1748件纠纷在诉前成功化解，化解率达77.83%；进入诉讼程序案件647件，减少38.43%，结案623件，其中调解、撤诉453件，调撤率达72.71%。

为坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，从源头上减少诉讼增量，苏州法院以推动物业纠纷诉源治理走深走实为切口，进行有益探索。吴江法院经济技术开发区法庭针对物业纠纷设立物业专业调解室，选聘140余名特邀调解员，有效推动辖区内物业矛盾纠纷的源头治理和多元化解。姑苏法院联合苏州市房地产行业协会及中海、万科、仁恒、绿城等知名物业服务企业召开物业纠纷多元协同化解座谈会，全力推动物业矛盾纠纷于诉前实现实质性化解。

典型引领

解锁提质增效“新密码”

公共区域停车费、电梯广告收益、快递柜场地租金……小区共有部分收入业主有权要求公示吗？

对很多业主来说，这成了一笔“糊涂账”。昆山就有这样一名业主，将物业公司告上法院，要求物业公司讲清楚这笔账。（下转D版）