为全面了解和掌握宿迁市物业服务纠纷案件的基本情况，延伸审判职能，服务市域治理，通过对全市法院自2017年至2022年审结的涉物业服务类案件进行全面梳理与深入剖析，在总结成讼案件纠纷特点、成讼原因等要素的基础上，提出疏解对策，让物业服务更好地融入基层社会治理，提高人民群众的幸福感和归属感。
一、近六年物业服务纠纷成讼案件特点
（一）纠纷类型从传统单一向新型多元转变
通过对近六年涉诉案件进行统计发现，业主维权类案件愈发增多，并呈上升态势。诸如业主委员会代表业主向物业服务企业主张公共区域收益、要求物业服务企业履行收支公示义务、降低物业收费、开放公共区域车位等等，纠纷类型开始向多元化转变。
（二）诉讼标的额较低，适用小额诉讼成诉审理为主
2017年至2022年，全市法院共计受理物业服务纠纷案件5568件（部分案件采用合并审理方式，未按业主数量分开统计），适用小额诉讼程序审理4608件，占比82.75%，小额诉讼程序高效、便捷的程序优势在物业服务纠纷案件中得到充分发挥。
（三）以法院单独或联合物业管理部门开展诉前、诉中调处结案为主
宿迁两级法院在处理物业纠纷案件时，均将物业服务纠纷作为诉前调解案件类型之一，或以物业纠纷调解委员会形式、律师调解形式，切实开展物业纠纷诉前调解工作。2017年至2022年，宿迁地区物业服务纠纷案件中，诉前调解案件5568件，成讼案件4168件，最终调撤率超过90%，远高于普通民事案件调撤率。
二、物业服务纠纷成因分析
物业服务标准和质量难以量化。根据正常的市场规律，物业企业提供的服务等级和标准应与业主支付的物业费相匹配，做到“质价相符、按质论价”才能让业主心甘情愿消费，但每一个业主的体验不尽相同，给出的评价也是千差万别。
业主委员会的功能缺失。经统计，宿迁地区近七成小区未成立业主大会和业主委员会，或仅是名义上存在，并未实质开展工作、履行职责。业委会决策难、执行难，难以有效发挥业主自治的作用，无法履行《民法典》、《物业管理条例》赋予业主大会和业主委员会的职能。
物业从业人员专业性不足，职业素养有待加强。宿迁当地的物业企业人员结构不合理，以老年人和低学历群体为主，大部分人员未取得职业技能证书，服务理念、服务意识较差，优质服务供给不足，低端化、同质化服务供给过剩。
物业服务信息公开公示不到位。本地实际情况是大部分物业企业都是选择性公开，且公开公示方式单一，期限短，业主并不能完全了解真实的信息情况。
物业服务市场化不足，行政管理缺失。根据宿迁本地实践，物业企业往往由开发商引人，在业主收房时已经进入小区从事物业服务，此时业主大会、业主委员会尚未成立，法律虽规定，成立业主大会后有权决定物业公司去留，但后期往往陷入操作困境。
三、物业服务纠纷诉源治理路径探索
（一）健全业主委员会治理结构，促进物业管理深度融入基层治理
应推动业主委员会、物业服务企业成立党支部，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分发挥党建在物业管理和社会治理中的引领作用，调动居民参与积极性，形成社区治理合力。另外，笔者发现业主委员会成员履职意愿不高很大原因在于未建立相应的薪酬和费用保障机制，故业主大会应授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出，或从每年交纳的物业费中单独列支。此外，也要加强对业主委员会监督,业主委员会每年向业主公布共有部门的经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。
（二）优化市场竞争环境，通过服务升级推动矛盾降级
当下物业服务运行市场化成分不足，物业服务企业往往通过开发企业引入方式提前进场，而物业服务价格形成机制还停留在政府指导定价，市场竞价机制尚未形成，业主实际上并未参与前期的竞价磋商，物业收费和物业服务是否对价无从印证。而物业服务又关乎群众切身利益，且带有公益属性，故可参照政府购买服务模式，采用招标、投标、竞标或议价方式，对市域内的物业服务进行市场化运作，同时为了避免恶性竞争，政府主管部门可以根据所涉社区(小区)物业服务具体需求设定最高竞价和保留底价。
（三）将物业服务纠纷的化解纳入基层社会治理中统一部署
物业服务合同纠纷调处是基层社会治理的一项重点、难点工作，需要多方联动、多元共治。“多方”和“多元”意味着参与纠纷治理的主体数量多。在推进诉源治理的过程中，法院应将基层社区作为载体，将街道办事处、社区居委会、物业服务企业、置业公司等主体动员起来，推进基层善治，争取在物业服务合同纠纷进入诉讼程序之前将其化解。
（四）将诉源治理覆盖物业服务纠纷处理的全过程
将调解作为解决纠纷的核心方式，将防范纠纷发生和防止纠纷进入诉讼领域作为基础目标。通过诉前化解和诉中调解撤诉，力求提高审判质效，使当事人服判息诉，实现案结事了人和。进一步提升小额诉讼程序在物业服务合同纠纷中的适用率并坚持全流程调解。法院在审理物业服务纠纷案件的过程中，要充分发挥人民陪审员在案件调解中的特殊作用，利用人民陪审员丰富的生活经验拉近业主与法院之间的距离，保障调解工作顺利开展。