不动产抵押权善意取得的裁判思路_江苏法治报_2023年10月20日A07

董新西

近年来，房地产行业问题频发，不动产抵押权纠纷案件也呈上升趋势。虽然民法典规定了善意取得制度，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》就抵押权的善意取得制度予以了补充，但对不动产抵押权善意取得制度的主观构成要件，仍未给出明确的裁判标准，导致司法实践中“同案不同判”的现象时有发生。

比如，基于司法裁判案例，法院对于受让人注意义务的要求存在差异。有的认为，虽然受让人未查阅不动产归属，但履行了其他注意义务，而原权利人没有证据证明受让人存在主观恶意，则原权利人应承担不利后果。有的认为，基于不动产登记的公开性和权威性，受让人因信赖权属证书记载的权利外观而构成善意，除非能够证明受让人非善意。因此，笔者认为应有以下裁判思路。

区分不同主体。区分主体的善意是指在区分动产和不动产善意的基础上更深层次的善意区分，即区分一般民事主体与商事主体，其关键点在于对重大过失的认定。对于一般民事主体，只要其信赖了不动产登记簿的公信力且不存在重大过失即可；对于商事主体，在履行谨慎审查义务的同时，还应发挥其具有的审查条件和能力进行查证，但这种注意义务应当适当。

善意判断时点。在不动产抵押权善意取得制度进行认定时，应将善意判断的时点延伸到办理不动产抵押权登记之后，原因如下：1、不动产抵押权非一次行为，其设立系担保未来债权的实现，有别于不动产所有权的直接让渡。2、债权的实现有履行期限，在此期间，受让人有条件知晓产权处分瑕疵。3、不动产价值往往大于其担保的债权，且同一不动产上可能存在数个抵押权。如判断时点不能延后至债权到期之日，势必影响抵押权人的利益。

主客观相结合。基于我国目前登记簿的公信力及不动产登记制度的现状，我国应采用主观善意与客观善意相结合的方式，在判定受让人是否善意时，既要判定受让人的主观心理，又要判定其客观行为，即结合实际情况对影响受让人重大过失的因素进行综合判断。

推定善意原则。我国司法实践中应采用“推定善意”作为基本原则，以规范我国法律的严肃性与统一性。在善意的判定路径上，受让人可以基于不动产登记簿的权利记载内容、履行常人应尽的注意义务，作出权利主张，让法院有理由推定其为善意，但真实权利人若能举证其存在某种恶意情形，即可对此判定进行反驳。

履行注意义务。对受让人进行善意推定并不意味着可以免除受让人履行基本义务。在对动产善意要件进行判断时，若受让人未履行必要的注意义务，则可认为受让人存在过失。

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