未取得预售许可证能否收取预付款_江苏法治报_2023年09月28日A04
日期：09-28
一、基本案情
2021年5月4日，某县住房和城乡建设局收到群众投诉举报，反映A公司在未取得预售许可证的情况下擅自收取B工程5号楼预付款。经查，B工程5号楼为在建工程，未达到法定预售条件，但因地处城区黄金地段，属于热门学区房，市场上供不应求，有64组客户在明知该项目尚未取得预售许可证的情况下共缴纳预付款64万元。根据法律法规和本部门裁量基准，该县住房和城乡建设局责令A公司停止违法预售行为，并作出没收违法所得和罚款人民币6400元的行政处罚。
二、法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条第（四）项规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”
三、案例评析
商品房预售是指开发商将名下在建但尚未建成的商品房通过法律规定的程序和形式预先出售给房屋购买人的行为。现行法律允许商品房开发商在楼盘整体建设进度达到法定比例时将尚未竣工的商品房进行预售，但必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的四个条件，一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，否则将构成商品房预售违规行为。在此，提醒商品房开发商必须严格遵守相关法律法规规章，以免受到没收违法所得和罚款的行政处罚，损害自身利益，同时提醒广大购房者购房前一定要认真核实相关情况，审慎签订买卖合同，以免个人财产受到侵害。