本案开发商能否行使合同解除权_江苏法治报_2023年07月25日A07

解思辛 李录朋

【案情】

王某与某房地产公司双方共同签订了《商品房买卖合同》，并办理了产权预告登记，房地产公司为王某提供了阶段性连带保证责任，且双方补充协议约定：如王某未及时偿还银行贷款，导致房地产公司承担担保责任，房地产公司有权追偿并可解除双方《商品房买卖合同》等。之后，王某因与案外人另案纠纷，导致涉案房屋被法院预查封，房地产公司提出的执行异议申请被驳回。又因王某未能及时偿还银行贷款，银行将王某和房地产公司诉至法院，房地产公司被判决对王某的贷款和利息等清偿承担连带保证责任，房地产公司承担了相应担保责任。遂房地产公司以王某为被告提起本案诉讼，要求解除双方购房合同，王某承担相应违约责任。

【评析】

在涉案房屋被预查封的情况下，关于房地产公司能否行使合同解除权有两种观点。

第一种观点认为，在房屋被预查封的情况下，房地产公司不能依约行使合同解除权，其理由为涉案房屋被预查封的效力等同于正式查封。

第二种观点认为，预查封的效力应与正式查封有所区别，王某虽办理了涉案房屋的预告登记，但涉案房屋物权并未产生变动，仍归房地产公司所有，法律仅规定被查封房产不得再行转让，在预查封状态下，房屋买卖双方当事人仍可行使合法正当的合同解除权。

笔者赞同第二种观点，理由如下：

第一，基于利益衡量的考虑。两种分歧观点在于保护哪方利益，第一种观点在于保护预查封债权人即申请执行人的利益，而第二种观点在于保护诚信守约的房地产公司的利益。笔者认为，因王某违约，房地产公司已经对外承担了担保责任并替王某清偿了按揭贷款，其若无法依据合同行使违约解除权，并要求王某承担违约责任的话，其合法权益无法保障，此也将大大损害开发商为购房人承担阶段性担保责任的积极性，并进而影响购房人在无充足购房资金的情况下不能正常实现购房居住目的。

第二，基于法律的正当解释。预查封的效力与正式查封应有所区别，预查封的房屋只有在预查封期间权属被登记至被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记，且预查封具有期限，故预查封并非正式查封。王某虽办理了涉案房屋的预告登记，但房屋的物权仍在房地产公司名下，王某并未取得涉案物权。法院之所以能对被执行人名下的商品房进行预查封，根本原因是在于被执行人基于该涉案房屋买卖合同享有合同法上的权益，但这种利益既包括正向发展的合同履行利益，即房屋登记为被执行人利益，而预查封转为查封；也包括反向发展的合同灭失利益，即合同解除、无效等无法继续履行被执行人因此获得的返还购房款、赔偿违约金等财产权利，即被执行人对出卖人享有的到期债权成为查封对象。

第三，不违背当事人合理预期。涉案房屋被预查封时物权尚未发生变动，合同履行的不确定性导致预查封执行的标的变为到期债权，应是预查封申请人当时可合理预见的结果之一，故涉案房屋买卖合同解除并不违背预查封申请人的预期。当涉案房屋买卖合同被依法解除后，该房屋本身不再是预查封的对象，物权仍属于出卖人房地产公司所有，房地产公司因合同解除需返还王某的购房款便转而成为查封的对象。

综上，在预查封状态下，涉案房屋物权并未产生变动，房屋买卖双方当事人行使合法正当的合同解除权，并不违反相关法律规定，应当受到保护。