本案是否构成房屋买卖中的“跳单”_江苏法治报_2023年07月14日A07

【案情】

2022年7月29日，张某（案外人）取得某小区房屋一套，委托A中介公司唐某代为出售。同年9月3日，被告蔡某将买房的意图和要求告知原告B中介公司，B中介公司遂为其寻找合适房源。后B中介公司通过赵某（案外人）了解到张某房屋售卖信息，并拿到房屋钥匙。同月5日，B中介公司员工肖某带蔡某至案涉房屋现场查看，赵某以房东身份在场洽谈房屋买卖事宜，并向蔡某报价145万元。因蔡某在此前洽谈购房事宜过程中见过赵某，并知晓赵某系房屋中介人员而非房屋真正的房主，故当场未对是否同意肖某和赵某提出的房屋报价等作出回应。后蔡某在A中介公司唐某处了解到该房屋出售信息。同月9日，唐某通知蔡某与房东张某见面，双方协商房屋买卖事宜。当日，蔡某与房东张某签订《房屋买卖合同》，约定房屋以138.6万元出售。合同签订后，蔡某便支付张某定金5万元。此外，蔡某亦向A中介公司支付中介费8000元。B中介公司以“跳单”为由将蔡某告上了法庭。另查明，张某与B中介公司及赵某并不相识，亦未委托其代为出售案涉房屋。

【评析】

蔡某的行为是否构成房屋买卖中的“跳单”，实践中存在两种观点。一种观点认为，B中介公司为蔡某提供案涉房屋信息，蔡某据此成功签下案涉房屋，其行为构成“跳单”。另一种观点，蔡某没有与B中介公司签订中介服务合同，亦没有享受到B中介公司为其提供的中介服务，其行为不构成“跳单”。笔者同意第二种观点，理由如下：

构成“跳单”行为应当具备三个要件：其一，委托人接受了中介的服务。实践中，中介合同名称多样，如“房屋买卖服务合同”“看房确认书”等，然则合同的性质并不以其名称决定，而是依据其实质性条款的约定，即是否具备中介公司向委托人提供房屋买卖的信息和媒介服务并据此收取费用的条款。其二，委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务。即因中介人提供的服务而使得委托人取得了其自身并不了解的房屋信息，并依据该信息最终达成房屋买卖合意。其三，委托人绕开中介人直接订立合同。如委托人在不通过中介人的情况下直接与房屋买卖合同相对人签约；委托方将房屋信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与买卖合同相对人签约等。

本案中，被告蔡某并非接受原告B中介公司的中介服务后绕开其直接订立合同，而是在多家提供服务的中介中选择其中之一接受其服务，且案涉房屋信息并非原告B中介公司所独有，唐某作为案涉房屋所有权人委托的房屋中介，其亦能向被告蔡某提供案涉房屋信息，即交易机会。被告蔡某作为买方，其订立合同并非利用原告B中介公司提供的交易机会，而是通过案外人A中介公司所提供的中介服务，并据此签订案涉买卖合同，故被告蔡某的购房行为不符合“跳单”构成要件中“委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务”，亦不构成“跳单”。