桑成君
随着城市化进程快速推进，住宅小区物业管理成为社会管理的重要课题。经过调查了解，居委会直接选聘物业公司进驻服务，以及物业服务质量没有监督考核机制，是物业纠纷不断增加的主要原因。
居民委员会在召开业主大会未能选出业主委员会的情况下，法律规定应当组织居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等成立物业管理委员会，是临时代行业主委员会职责选聘物业公司。居民委员会代替物业管理委员会行使了选聘物业公司的权利，也应当要求居民委员会履行业主委员会的其他义务，即考核物业公司服务质量。居民委员会应当要组织物业管理委员会对物业公司服务质量进行考核。
经过了解，前期物业公司撤离以后，居委会选聘物业公司进入小区分为两种情况，一是经过召开业主大会或者代表大会进行选举后，未能选出业主委员会成员，居民委员会代行业主委员会职责选聘物业公司的；二是未经召开业主大会直接选聘物业公司进入小区开展服务，对业主没有合同约束力，物业公司的费用支出由聘任的居委会承担。业主对此选聘物业公司没有任何话语权，只能被动接受物业公司的服务，物业服务质量没有监督考核。
未经业主委员会选聘进入小区服务的物业服务纠纷，法院一般不考虑居委会选聘物业公司进驻服务的情况，认为业主已经接受了物业服务，即应当支付物业服务费。这样判决忽略了权利义务对等原则，侵犯了业主的参与权、选举权，纵容了街道办事处不积极组织成立业主委员会的懒政行为。笔者认为，第一种情况符合物业公司进驻的相关法律规定，物业公司起诉拖欠物业费的可以支持；第二种情况不符合物业公司进驻的相关法律规定，物业服务合同不成立，物业公司起诉拖欠物业费的，法院不应支持。只有通过监督物业公司是否合法入驻，才能倒逼物业管理部门履行法定程序、依法行政，推动物业行业规范发展。
相关工作建议：
（一）规范物业公司选聘
根据笔者所在市的物业管理条例规定，交房后，符合召开首次业主大会会议条件的，开发商应当在30日内向物业所在地街道办事处（镇政府）书面提交召开首次业主大会会议申请，并报送会议所需材料，未报送相关材料的，属地街道办事处应当督促开发商报送，并可以依据《徐州市物业管理条例》第七十七条第（一）项规定予以处罚，即违反本条例第十七条第一款规定，未报送相应材料的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
属地街道办事处应当依法积极正确履行这一职责，积极筹备召开业主大会，成立业主委员会，切实解决住宅小区上房以后长期没有业主委员会的现象。选聘活动要公开招标进行，整村搬迁安置小区可以由居（村）民委员会选聘物业服务企业。
（二）考核物业服务质量
根据笔者所在市的物业管理条例规定，街道办事处（镇政府）、业主委员会、建设单位、物业服务企业通过购买服务方式对物业企业服务质量进行评估。服务不合格的，依法退出住宅小区物业服务，区镇两级物业管理部门依法履行指导、协助和监督辖区内业主大会、业主委员会的筹建、备案、换届以及物业服务企业的选聘、交接等工作；强化物业管理人员的培训，制定物业服务标准，参照城管局考核城区道路保洁质量的做法，督促指导物业企业公示服务标准，落实服务质量。
街道办事处或居民委员会要每月对其选聘物业公司物业服务质量进行考核并张榜公示，让业主知道有人监督物业服务质量，当月物业服务质量合格，这样有利于促进过渡期的业主愿意交纳物业费。
（三）提升业主综合素质
加大物业管理法规和物业管理规约的宣传力度，引导业主自我参与，增强“小区是我家，爱护靠大家”的理念。街道办事处和社区及物业主管部门要帮助业主委员会加强自身建设，完善运行机制，引导广大业主积极、理性地参与物业管理，做到热爱小区、爱护小区环境。增强广大业主懂法、用法的意识，发现物业企业不规范的行为及时向街道办事处、居民委员会或者区物业主管部门报告。