析产协议能否对抗不动产权属登记_江苏法治报_2023年05月30日A07

卢进营

【案情】

王某与王某某系亲兄弟，2008年双方签订《析产协议》，约定家庭共有的位于某村某处的自建房归王某所有，王某当场给付王某某人民币1万元。王父、王母对该协议亦表示认可。

2021年，案涉房屋确权登记在王某某名下，由王某某及妻子、儿子、王父、王母家庭所共有。此后，王某诉至法院，要求王某某等所有权人归还房屋。经审理查明，在析产协议签订后，王某在王某某所属的某村宅基地上另建住房，现与妻子、子女共同生活居住。

【评析】

析产协议系当事人就家庭共有财产在经过充分协商的情况下自愿达成的协议，在未违反法律、行政法规的前提下，合法有效，对当事人具有法律约束力。但农村地区利用宅基地建造的住宅具有特殊性，对析产协议是否能够对抗不动产权属登记的问题，审判实践中存在不同的观点。

第一种观点认为，王某与王某某签订的协议合法有效，该房屋归王某所有，王某某等人应当返还房屋，将房屋权属变更登记至王某名下。

第二种观点认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，且农村村民一户只能拥有一处宅基地，王某要求返还房屋于法无据，不应支持。

笔者更赞同第二种观点。理由如下：对于农村地区的自建房，《土地管理法》第六十二条有明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地上房屋出卖的，该房屋占用范围的土地使用权也一并转让，而宅基地使用权只能在集体经济组织成员间进行转让。王某与王某某系同村组、亲兄弟，王某在弟弟王某某的宅基地上建造住房，即在本村集体已有宅基地，现主张已确权至王某某名下的房屋归其所有，无法律依据，不应得到支持。

《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。笔者认为，王某与王某某关于案中房屋归属的约定，系双方内部约定，不能对抗权属证书上登记的权利人。现房屋确权登记在王某某名下，如仍将案涉房屋判归王某所有，则与农村地区“一户一宅”的原则相悖。王某可向王某某主张债权，不宜主张房屋归其所有而要求返还。