禁止“跳单”条款效力认定_江苏法治报_2023年05月19日A07

“跳单”并非法律词汇，其是出现在委托人与中介方之间的一种现象。通常认为，“跳单”指的是委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为。我国民法典第965条对“跳单”行为作出明确规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。由此可以看出“跳单”的构成要件为：委托人接受中介人的服务；委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同；委托人交易机会来源排除其他正当合法性。“跳单”行为有违诚实信用原则，对市场环境产生不良影响。因此在房产中介行业，中介机构为了巩固自身的信息优势地位，防止委托人萌生机会主义倾向，常常会在中介服务合同中加入禁止“跳单”条款，以保障中介利益得以实现。那么，中介服务合同中禁止“跳单”条款效力究竟如何？

一种是有效说。该观点认为禁止“跳单”条款虽然系格式条款，但是该条款并没有免除中介人责任，没有排除委托人主要权利，也没有加重委托人的责任，不属于民法典规定的无效情形，因此是有效的。

一种是无效说。该观点认为禁止“跳单”条款往往会约定较高的违约金，且违约金条款并没有用显示的方式或者提示委托人注意，该条款在一定程度上限缩了委托人的选择权，并加重了委托人支付中介费用的责任，因此应当无效。

还有一种是折中说。该观点认为“跳单”行为应得到制止，但是针对禁止“跳单”条款应当加以审视，如果委托人另择居间人跳单利用了原居间人提供的信息、机会等条件，这种情形的禁止“跳单”条款都有效；如果委托人另择居间人跳单没有利用原居间人提供的信息、机会等条件，此时的禁止“跳单”条款是显失公平的，可根据合同法，委托人去申请变更或撤销禁止“跳单”条款，或者应当认定禁止“跳单”条款无效。

笔者认为应当全面看待禁止“跳单”条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，合同双方采取约定的形式对该行为加以禁止，不但有利于保障中介公司的利益，更能有效稳定不动产市场的交易秩序。但是，在对禁止“跳单”条款肯定的同时，也要谨防中介公司滥用权利订立于己有利而排除委托人合法权利的条款，造成双方利益失衡。因此，要严格审查禁止“跳单”条款的内容是否合理减轻中介机构的责任，加重或限制委托人的责任或权利，还要看中介方是否尽到提示或说明义务，否则该条款则无效。