在抵押权制度应用范围愈发广泛的今天，抵押物在抵押后被出租或者出租财产被抵押的行为愈发普遍，这导致抵押物上同时存续抵押权与租赁权，在一定程度上二者会产生冲突。如何平衡抵押权与租赁权，解决二者之间的冲突，是我们需要思考并解决的问题。
一、抵押权与租赁权的利益冲突
（一）实现抵押权前的利益冲突主体
实现抵押权之前抵押物被租赁的，租赁权和抵押权同时存续，因此涉及到的主体比较广泛，存在的主体主要包括承租人、抵押人及抵押权人。承租人租赁抵押人的不动产，双方之间存在租赁合同关系，因合同的相对性产生双方之间的关系。当二者发生矛盾时，可以通过民法典及相关司法解释予以处理。但是在先抵后租的情况下，在引人注目的位置上很少提及抵押权人与承租人之间的权利冲突。
当先抵押房地产然后再出租时，因为不会转移财产的所有权，所以出租房屋也可以满足实现其使用价值的需求。此时，房屋的实际所有者是承租人，抵押权人对房屋的控制权极小。这时会产生这样的权利冲突：当承租人的所作所为减少了房屋的价值时，就会导致在后的抵押权受到损失，这就损害了抵押权人的利益。
（二）实现抵押权过程中的利益冲突主体
在实现抵押的过程中，如果标的物存在租赁的行为，也就是租赁关系存续时的利益冲突的对象主要有抵押权人、抵押人、承租人以及不动产的买家。因为存在租赁关系的不动产会影响拍卖抵押物的价格，所以是否存在抵押权会较大程度上影响抵押物的价格，从而影响所有权利主体的利益。买受人对于存在租赁合同关系的不动产存在疑虑，影响抵押物后续使用的同时损害了抵押人的利益。如果强化对于抵押权的利益的维护而取消租赁，就会使得承租人的利益受损，这也是社会的不稳定因素。因此涤除租赁合同关系时要慎之又慎，在考虑顺利实现抵押权的同时又考虑对于承租人利益的保障，不能一刀切地解除租赁关系，要在实践中探索出是否解除的标准。可以说在实现抵押权的过程中，权利冲突主要为是否需要解除租赁权以及解除租赁权的方式。
（三）抵押权实现后的利益冲突主体
处置不动产从而实现抵押权后，租赁关系可能存在以下两种情况：买受人买受了不动产，抵押物却依然被承租人予以占用，只是变更了租赁合同关系的相对人。此时买受人与承租人之间是否必然受到原始租赁合同的约束是需要探讨的，此时主要的矛盾主要产生于买受人与承租人之间。
第二种情况是买受人在买受不动产时相关部门将租赁权予以涤除，抵押权人实现完整的抵押权。这时因为租赁合同被解除，合同的相对双方出租人与承租人之间的矛盾成为矛盾的主要方面。原租赁合同的双方是否仍然存在合同关系，以及承租人是否可以要求赔偿损失。法律规定的救济措施能否为承租人提供有效的保护，这是需要思考并解决的问题。综上所述，抵押实现后，权利冲突主要表现为承租人与出租人之间的冲突。
二、对平衡租赁权与抵押权的思考
（一）审理者在个案中注意利益平衡
从利益衡量的角度审理案件。当前的经济形势愈发复杂，经济活动的参与主体愈发多样化，对于不同的抵押物负担租赁权的结果也是大相径庭。优质的租赁人可以给产权人带来稳定的现金流，稳定的租赁关系甚至可以使得抵押物被拍卖时价格提升。如果一刀切地涤除租赁权，不只是损害承租人的利益，降低不动产处置时的价格，甚至也会影响抵押权的实现，不利于保障抵押权的利益。经济社会的发展是迅速的，经济活动导致的结果也是多样的，立法者不能穷尽经济行为的结果，这时就需要执法者发挥自身主观能动性，从立法目的出发，最大化保障各方当事人的合法权益，为了避免出现合法但不合理的判决，必定需要在司法判决中进行利益衡量和个案平衡。
不超出利益衡量的边界。要从设立在先的权利优先原则出发实现对于抵押权和租赁权的平衡，主要考虑的是如何使得抵押权可以顺利实现。为了避免抵押物流拍或者被低价处理损害抵押权人的利益，抵押债务无法偿还，法律规定在后的新买受人不受原抵押合同的约束。通过对相关法律制度的全面考察，不难发现，立法者的目的是规范抵押权人与承租人之间的权利冲突，保护抵押权人抵押权的实现。买方不是这一制度下的主要保护对象。利益是由必要的权利主体来衡量的。司法审判中租赁权的保护应限于抵押权的实现。
（二）建立承租人的利益救济机制
充分尊重承租人的案外人异议权。疫情影响之下抵押的房地产拍卖案件数量剧增，与此同时设计各种手段妨碍拍卖顺利进行的行为也越来越多，这就导致了不动产的价格降低，抵押权人的权益受损。许多抵押人设立超长租期的租赁权，干扰房地产拍卖，导致标的物价格偏低或者流拍。虽然如此，法院仍应充分尊重承租人的权利，尤其是保障承租人的执行程序异议权。
承租人应做好租赁前的风险控制措施。不动产抵押权与租赁权冲突的情况常见于长租公寓或者购买商铺后委托给第三方物业服务公司经营的过程中。承租人作为相对弱势方，在租赁不动产前要详尽了解租赁物的情况以及自身的权利，慎重决定交易的对象。要对租赁的不动产有清晰的了解并确认涉及的不动产的权利情况，尤其是有无设立抵押权的情况。与此同时，还要对出租人的情况进行一个摸底调查，确认出租人是否有权处分该不动产，租赁物的开发建设程序是否合规，租赁物是否存在优先抵押、扣押等重大权利瑕疵，租赁物原计划用途等等。