加快物业管理国家立法 助力基层社会治理

今年的全国两会上，新当选的全国人大代表、南京快易洁家政服务有限公司人力资源部经理、高级家政服务员高华瑞提交了一份关于制定物业管理法的建议,呼吁国家层面尽快制定和出台物业管理法，为助推基层社会治理提供法治保障。

在小区管理中，业主自治是一支十分重要的力量。国务院《物业管理条例》和各省市地方立法都规定了由业主大会、业主委员会为主体的自治架构，但因为召开难、运作难、监管难，导致业主大会制度难落实，治理效果也是不尽如人意。

监管的缺失还体现在对物业企业上。一般认为，传统的物业管理活动是业主群体与物业服务企业根据物业服务合同开展居民小区管理。但是随着我国国家治理体系和治理能力现代化的推进，物业管理活动的内涵与外延也随之发生了变化。

比如，新冠疫情发生以来，物业服务企业除了负责小区日常服务外，还承担了街道、社区、公安、卫健、消防等部门和单位委托的相关工作，并涉及居民小区市政绿化、人口普查、违章整治等多项“准公共管理”。从这个意义上讲，物业管理已兼具物业服务合同的民事契约性与作为准公共产品的行政管理性“双重属性”。

高华瑞介绍，2021年实施的《民法典》确立了物业管理的基本法律关系，虽具有很强的指导性和原则性，但仍然满足不了复杂的物业管理实践需求，特别是关于涉及物业管理活动定位的核心问题，超出了地方立法权限，地方性法规无法规定，“因此，有必要由国家层面统一立法，细化衔接《民法典》相关规定，将《民法典》有关物业管理的立法原意与立法精神具体制度化。”

据不完全统计，国内已有80多个省市开展了物业管理地方立法，这些立法实践重点在推动建立党建引领下的社区治理架构、推动物业服务纳入基层治理、规范物业服务共有资金管理等方面做了探索，并在落实属地责任、形成部门联动、规范业主自治组织活动等方面，均出台了相关创设性制度，为国家层面的立法工作积累了丰富的素材。

基于此，高华瑞建议，全国人大常委会制定物业管理法，构建物业管理共建共治共享新格局。高华瑞建议，强化物业服务企业的公益属性和社会价值；把物业管理的职责从房屋维修、治安治理、绿化养护、保洁服务，拓展到与小区居民共同营造文明、温馨的现代生活家园中。在具体制度设计上，建议落实基层组织属地管理责任，强化属地物业管理指导监督职责，属地政府要把物业管理纳入社区治理体系，加强指导和统筹协调，健全目标考核机制；明确行业监管职责，推进公安、城管、环保、消防等部门执法职能延伸至小区，打通物业管理“最后一公里”，形成齐抓共管的工作格局。

高华瑞还建议，国家立法层面明确业主大会的主体资格，对其法律地位进行确认，进一步完善业主大会制度，明确业主大会、业主委员会的成立流程、运行规则及法律责任。同时，希望加快落实国家实施的标准化战略，建立政府主导制定标准与市场主体自主制定标准协同发展、协调配套的新型物业服务标准化体系，构建“类型全覆盖、过程全控制”的物业服务标准体系，制定基础通用标准。

高华瑞还提出，建议进一步完善市场机制，加强物业服务行业监督管理，建立以信用管理为核心的市场准入退出机制，强化物业招投标监管，营造优胜劣汰、公平有序的市场环境，进一步提升管理效能，促进行业可持续发展。通讯员 宁人宣

南京晨报/爱南京记者 聂龙妃

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