“工业锈带”如何转身为“城市秀带”
——关于泰州工业遗存活化利用的思考建议
□焦金芝
随着国家多部委联合出台弘扬工业文化、发展工业旅游等系列新政，工业遗存的活化利用已跨越单纯的文物保护范畴，成为激活服务消费、提升城市形象的新引擎。当前，文旅消费需求正加速从“功能驱动”向“情绪驱动”迭代升级，追求沉浸感与共鸣感的深度体验。工业遗存镌刻着城市的发展脉络，承载着几代人的集体记忆，老厂房不应是城市的“历史包袱”，而应成为激发新动能的“情绪资产”。泰州如何顺应这一发展趋势，将优质的存量工业资源转化为城市发展的持续活力，加快“工业锈带”向“城市秀带”的活化重塑，以期创造有效新供给、激活消费新需求，进一步赋能泰州生活性服务业提质增效？
一、泰州工业遗存的“家底”与“痛点”
泰州市区留存有清末至近现代粮油、化工、机械、酿造类工业遗存二十余处，发展历史跨度超百年，是见证泰州近现代工业发展的重要载体。其中，泰来面粉厂是全市唯一省级工业遗产，始建于1906年，晚清厂房、民国办公楼主体保存完好，一期文保建筑修缮完工，规划打造工业文博空间，是大运河文化带重要工业节点。梅兰集团、林海集团、梅兰春酒厂等老牌厂区构成主城区遗存主体，红砖厂房、老旧水塔、生产管线等工业符号留存完整。高新区蔡庄村老面粉厂、姜堰区叶甸老粮库、海陵区华港老榨油厂等历史建筑如珍珠般散落于泰州乡村，成为连接城乡情感的纽带。
市区工业遗存以海陵区为核心，姜堰区、高新区多点散落分布，整体呈现分级保护、多元活化、局部闲置的发展格局。其中，原梅兰老厂区改造为梅兰文创园，集聚美术馆、工作室、书院、传媒公司等文化业态和工厂火锅、花鸟市场等特色商业，变身为书法美术研学基地与市井烟火集聚地。而林海北厂区则盘活为瑞力·泰渡双创街区，落地商超、浴室、健身房、棋牌室等便民业态，实现从“工业锈带”到“便民商圈”的华丽转型。乡镇工业历史遗存，由于产权性质、运营缺位等原因，大部分仍处于闲置状态。
泰州在工业遗存活化上已有探索，但对标先进地区，仍存在明显差距，主要表现为“三缺”：一是缺乏顶层统筹。目前的改造利用多为点状开花，缺乏全市统一规划，导致资源分散、各自为战，无法形成“集群效应”与“城市级IP”。二是缺乏运营思维。部分项目仍沿袭“先盖房子再招商”的旧模式，导致空间与业态错配，部分店铺关停，资产闲置率较高。多数项目尚未引入专业的“主理人经济”思维，缺乏能够生产内容、自带流量的年轻创业者。此外，产权归属复杂，社会资本参与门槛高，也导致大量优质资产空置或低效运营。三是缺乏优质场景。现有业态多集中在基础餐饮、健身、教培、超市等“民生刚需”层面，未能有效挖掘“泰来面粉”“梅兰春酒”等品牌背后的故事，未能将工业符号（酒窖、筒仓等）转化为网红地标，缺乏“可拍、可晒、可沉浸”的高情绪价值场景。
二、泰州工业遗存的“破局”与“路径”
当前，城市竞争的底层逻辑已由物理空间的增量扩张，转向城市记忆的唤醒与情感价值的重塑。泰州宜紧抓“情绪经济”崛起的关键窗口期，将工业遗存作为城市发展的宝贵存量资产，以顶层规划“一盘棋”、开发模式“一体化”、场景营造“沉浸化”、城乡联动“闭环化”、要素保障“系统化”五个方面协同发力，畅通从“工业锈带”到“城市秀带”的转化路径，让老厂房真正成为承载城市记忆、激发情绪共鸣、赋能城市发展的活力引擎。
1.统筹规划：绘制全域发展“一张图”
由市级层面统筹，对全市工业遗存进行统一摸底确权、建档立卡、分级分类，建立动态更新的“泰州工业遗存数字档案库”，并纳入全市国土空间规划“一张图”管理。一类（地标级）：省级工业遗存，如泰来面粉厂，建议打造为国家级工业博物馆或城市文化地标，利用AR/VR技术复原百年前的生产场景，深挖品牌背后的故事，让历史“活”起来。二类（片区级）：保存相对完好的工业历史建筑群，如原梅兰集团老厂区（梅兰文创园）、原梅兰春酒厂老厂区，建议打造为“泰州记忆”文创旅游综合体，在现有业态基础上进行升级，引入工业风市集、机车营地、沉浸式剧场，成为青年社交的“情绪出口”。三类（社区级）：老牌工业企业旧址及乡镇工业历史建筑，如华泰纱厂旧址、姜堰区叶甸老粮库，海陵区华港老榨油厂等，建议转型为公园（口袋公园）、网红菜场、社区食堂、健身中心或乡村驿站等公共服务空间和便民服务场所，让工业遗存服务民生。
2.模式创新：推行“EPCO”一体化运营
健全政府政策引导、国资平台托底、专业团队运营、社会资本参与的多元开发运营机制。借鉴郑州1952、成都东郊记忆等成熟经验，坚持修旧如旧、活化焕新，引入EPCO（设计—采购—施工—运营）一体化模式，在项目立项初期即引入知名专业运营团队，赋予其在规划设计阶段的话语权，根据预招商业态需求定制空间尺度与硬件配套。改变“先改造后招商”的旧模式，实行“边招商、边设计、边实施”的渐进式更新，既保留原建筑肌理、工业符号风貌，又配套记忆陈展、非遗体验、特色餐饮等基础业态，确保空间与业态的精准匹配。同时，推动工业遗存有机融入周边街区、社区与乡村，引导市场企业、属地社区、市民群众多方共建共享，打造集历史文脉展示、文创产业办公、休闲便民消费、社群社交互动于一体的开放空间。
3.场景再造：植入情绪价值新体验
不同于传统文旅卖门票的功能导向，“情绪经济”的产品算法是“故事为核，多感共鸣”，把产品变成情绪载体，用一套沉浸场景、一个核心故事、一组互动体验，让游客“入戏、共情、难忘”，从而建立起高黏性关系。建议从三个层面布局潮流消费新场景，一是感官层：第一眼强吸睛，塑造视觉地标。利用水塔、筒仓等特色工业构筑物，设计光影秀、高空观景台或垂直主题博物馆，打造辨识度高、视觉冲击力强的网红打卡地标，第一时间抓住游客视觉焦点，使其形成深刻的印象。二是故事层：深挖文脉底蕴，实现深度共情。深入挖掘“泰来面粉”“梅兰春酒”等品牌背后的人物故事和奋斗历程，将冰冷厂房转化为温情叙事，让游客在文化认同中获得情感慰藉。三是互动层：丰富体验场景，强化双向联结。依托工业遗存独特的空间肌理与历史质感，设计“一粒米的旅程”“酒的一生”等互动化体验、游戏化任务和沉浸式演绎项目，精准对接年轻群体“悦己消费”需求，推动游客由被动观光转向主动参与，在体验中建立情感纽带。
4.城乡联动：构建全域旅游闭环
泰州乡村旅游底蕴深厚，拥有省级传统村落69个（含4个国家级传统村落）、省级特色田园乡村60个。建议打破资源碎片化局限，将城区的工业遗存与周边特色村落融合发展，实现由“单打独斗”到“抱团发展”。一是线路串联。目前已有20多部影视剧在泰州拍摄，除了海陵老城街巷、宗教建筑和现代地标，大部分取景都是在古镇、古村落，结合影视IP与地域特色，打造精品主题旅游线路。例如，梅兰文创园——溱潼古镇（电影《香河》）——姜堰俞垛镇叶甸村（电影《青铜葵花》）的“跟着电影游泰州”旅游线路，兴化千垛镇东罗村——泰来面粉厂——泰州老街（早茶店）的“从田间到车间再到舌尖”的研学线路。二是利益共享。建立“政府+村集体+社会资本”“国资平台+村集体”“村集体+专业运营公司”等利益联结机制，通过资源入股、订单农业、就业岗位等方式，让村集体和村民共享红利。如市农发集团与高新许庄街道合力打造的蔡家大院，直接带动?500多名本地及周边村民实现“家门口就业”?；姜堰洲南村与溱湖绿洲公司合作开发的“窑望洲南”砖瓦研学基地，带动村集体年增收10多万元。三是产业赋能。乡村创业的痛点往往在于孤独感和配套差。通过在村镇工业遗存中植入高品质咖啡馆、共享办公空间、人才公寓等，为返乡青年提供既有乡土情怀又有都市便利的创业环境，吸引设计师、策划师等“新知青”落户泰州。同时，依托工业遗存空间，发展农产品深加工（如利用老厂房做簖蟹预制菜工坊）、文创产品开发，让乡村的土特产升级为城市的伴手礼，实现从“卖资源”到“卖品牌”的跨越。四是跨界引流。以惠民政策为纽带打通城乡客源壁垒，针对不同客群推出专属优惠套餐，打造全龄友好的旅游体验。例如，为应届中高考生定制“青春不散场”文旅大礼包，面向老年群体推出“银发康养慢游”专属礼遇，将凤城河等核心景区与工业遗存、乡村研学基地深度捆绑并纳入免票或折扣范围。通过实质性的惠民红利引导客流双向奔赴，有效激活全年龄段消费潜力，形成城乡互动的全域旅游闭环。
5.机制创新：破除项目落地壁垒
工业遗存的活化利用是一项系统工程，需强化人、财、物等关键要素支撑，推动其从“纸上”落到“地上”。一是筑牢资金保障。发挥财政资金杠杆作用，设立文旅高质量发展引导基金，运用“以奖代补”“投贷联动”等方式，重点支持工业遗存活化标志性项目。二是疏通落地梗阻。出台工业遗存土地用途兼容细则，允许在不改变用地主体和规划条件的前提下，兼容商业、文旅、科创等混合用地功能；针对产权分散、归属复杂的工业遗存，探索“带方案出让”或“长期租赁”等灵活供地模式，为社会资本参与扫清障碍。三是强化人才培育。通过租金减免、装修补贴等政策，吸引非遗传承人、设计师、海归青年等各类创业青年入驻，将部分空间打造为大学生创业基地和科创孵化器，既减少空置闲置，又集聚青年人气，让城市记忆与青春活力在此交汇共生，实现社会效益与经济效益双赢。四是深化数据赋能。建立全市消费大数据监测平台，实时追踪文旅场景的客流量、消费额与客群画像，为政策迭代与精准营销提供数据支撑。同时，将工业遗存等新场景打造成效纳入年度高质量发展考核体系，建立跨部门协同推进机制，形成全市上下协同发力的良好局面。
（作者为江苏省社科院泰州分院社会所副所长、副研究员）