40多年的老楼，“体检”维修钱从何来
各地纷纷出招，“提高公积金使用效率”成为重要议题
□本报记者 晓风
近期，郑州、长沙、天津、南通等多地密集出台“老房子体检”政策，引发广泛关注。我市不少老旧小区业主也纷纷向本报来电咨询，泰州能否推行类似“老房子体检”的政策。近日，记者就此展开调查。
不少老楼期盼“老有所养”
墙面布满“补丁”，步梯磨损凹陷，扶手锈迹斑斑……走进海陵区青松街36号大院，扑面而来的除了老建筑的岁月沧桑，更有挥之不去的破败感。
“四十年前，这些老楼也风光过。”82岁的张存礼在36号大院已居住半生，指着斑驳脱落的墙体，他感慨万千。上世纪八十年代搬来时，周边多是菜地与平房，大院几幢楼堪称当时的“地标建筑”。如今，曾经光鲜的老楼渐渐“灰头土脸”，配套设施也逐渐步入“老年”，各种“毛病”接踵而至。最让张爹难忘的是3年前，厨房管道突然堵塞，维修工人挖开后发现，里面的铸铁管早已锈蚀不堪，“烂得不成样子”。
36-6号楼居民朱女士告诉记者，大院原先共有8幢楼，其中3幢已拆迁，剩余5幢也曾数次传出动迁消息，却始终“只闻其声不见其行”。一次次与改造机会擦肩而过，居民们越来越着急：这几幢楼龄超40年的老楼，未来的改造出路究竟在何方？
同样的困扰，也萦绕在东进小区部分业主心头。作为海陵区城北首个规模化商品房住宅小区，东进小区曾是“宜居范本”，然而，历经三十余年风霜侵蚀，房屋随年龄增长的各类“老年病”日益凸显，让这里的居民居住体验打了折扣。
我市正探索房屋“体检”
青松街36号和东进小区的“衰老困境”，只是我市众多老房子缩影。据住建部数据显示，截至2022年底，我国城镇既有住房中建成超30年的占比接近20%（约每5户就有1户），预计到2040年前后，全国近80%房屋将步入“老小区”行列。这意味着，全国大量住宅正快速步入“中老年期”，亟需维护治理。
那么，老房子能否和人一样，通过定期体检来排查并预防“疾病”呢？市住房事业发展中心房安科科长曹晨介绍，为破解老房治理难题，2023年起住建部启动房屋体检、房屋保险、房屋安全管理资金三项制度试点。其中，房屋体检的核心是通过定期检查全面评估房屋健康状况；房屋保险则构建市场化保障机制，房主可通过投保转移潜在维修恢复成本，减轻经济负担；房屋安全管理资金则为体检、保险等工作提供稳定资金支撑，筑牢保障基础。
虽然泰州不在国家试点城市名单，但我市住建部门及各市（区）自2023年起就同步推进房屋体检探索。当年，市住建局率先完成海陵区城西街道753栋老龄房屋体检、指导泰兴市完成1000余幢老旧住宅楼的体检工作；2024年，靖江市完成33栋940套多产权老旧房屋体检，泰兴市完成1.5万栋经营性自建房、1711栋隐患自建房全面检测。
具体看，老房“体检套餐”内容覆盖：地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线等关键部位，还包括检查房屋沉降、裂缝情况，墙体、梁柱等承重结构是否存在裂缝、变形，电路是否老化漏电，电梯运行是否正常，排水管道是否漏水堵塞等等。泰兴市更创新使用了无人机热成像扫描技术，为城区10年以上高层住宅“拍CT”，实现精准“把脉”。
2025年7月份，市住建局出台了两本技术指南，为房屋体检制度的发展和公共建筑的常态化隐患排查奠定了基础。其中，《泰州市城市房屋安全体检技术指南（试行）》明确，既有建筑每10年进行一次体检，达到设计使用年限且经安全鉴定可继续使用的，此后每年进行一次体检，极端自然灾害发生后房屋安全可能受到影响的应及时开展体检。
公积金或成“老房养老”资金
老房子体检，费用谁来掏？查出问题后，修缮资金又从哪儿来？这是老房子业主最关心的问题。前期走访中，多名老小区物业和社区负责人表示，泰州是2000年左右开始征收住宅专项维修资金，而之前建成的老房子大多未缴纳该资金。根据《民法典》相关规定，无专项维修资金的小区，维修费用应由业主共同承担。但现实中，老小区每年每户数百元的物业费尚且难以收齐，再让大家自愿分摊维修费用，难度较大。
对此，曹晨表示，房屋体检、房屋保险、房屋安全管理资金三者息息相关，其中房屋安全管理资金池建设是根本。当前，全国其他城市的房屋体检制度尚处于边试点、边推进、边完善的过程中。泰州前期房屋体检费用均依靠地方财政出资，但单靠政府“埋单”只能满足基本需求。不过，我市也有大胆试点的地区，比如，泰兴市为形成“体检—诊断—治疗”闭环方案，专门出台文件，对该市城区范围内合法非单一产权、未缴纳专项维修资金的商品住宅，如果业主自主出资维修消险并竣工验收后，政府给予总费用40%的补贴。
同时，记者在梳理各地做法时发现，盘活住房公积金，已成为多地破解老房体检维修资金难的一个方向。河南省郑州市对30年以上城镇住宅，其体检费由市级公共账户全额承担，资金来源包括土地出让金计提、住房公积金增值收益等；宁波市的房屋安全管理资金公共账户，是以当地财政资金为主，叠加土地出让收入提取、住房公积金增值收益等渠道筹集；徐州市则探索将住房公积金增值收益纳入既有房屋安全管理公共资金；南通市也明确，城镇住宅的房屋安全体检资金，是从上缴财政的用于廉租住房建设的住房公积金增值收益中列支。
一位业内人士认为，完成老房体检后，维修资金的筹措，才是“老房体检”政策落地的核心问题。很多老旧住宅区存在无公维资金或维修资金不足的问题，老房体检维修如果单纯依靠居民补缴，几乎是杯水车薪。因此，考虑将本地住房公积金增值收益纳入“房屋养老”的资金盘子，不失为一条切实可行的路径。数据显示，近年来，我国住房公积金规模持续扩大，截至2024年末，全国累计缴存总额327941.35亿元，缴存余额109252.79亿元，提取额27654.84亿元。对比数据发现，缴存余额近11万亿元，提取却不到3万亿元，存与取的严重不匹配，引发大众对如何提高住房公积金使用率的探讨。早些年有专家公开呼吁改革住房公积金制度。事实上，当前已有一些地区通过降门槛、扩范围等拓宽了公积金使用场景。例如，允许提取公积金用于老旧小区改造、老旧电梯更新及房屋修缮，部分城市则明确公积金可用于缴纳物业费。
“既然公积金都能用来缴物业费，为什么不可以用来维修老房子呢？”该业内人士表示，在房地产市场进入存量时代的大背景下，进一步拓展住房公积金用途，扩大并释放住房公积金的民生保障效能，正当其时。
就在昨天，人民日报微信公众号发表推文《中央“点名”住房公积金，释放什么信号？》，文中提出“这么大一笔钱躺在账上，效能还有提升空间，确实是值得改革了”，这条推文登顶当日百度热搜榜第一名。