左图：莲花一号区34号楼加装的电梯，是我市首部老楼加装电梯，已成功运营7年多。
右图：鑫龙家园10号楼的两部电梯已使用3年多，目前运行和维护情况良好。晓风 摄
老小区期盼加装电梯，但实施起来有难度，听听“过来人”经验——
老楼加装电梯要过“四道关”
□本报记者 晓风
近日，市12345政务服务便民热线多次接到老旧小区居民要求加装电梯的诉求，老楼加装电梯，不仅破解了居民“出行难”，更实实在在提升了老小区住户的生活品质。那么，这么一件多方受益的好事，为什么总是阻力重重，其堵点、难点到底在哪儿？记者从既有加装电梯的小区入手，调查已加装电梯小区的经验得失，以期对未来有加装意愿的市民有所裨益。
第一道关 人心齐不齐
据悉，自2018年全市首部既有住宅加装电梯投用以来，已有603台电梯正式运营、35台正在建设，累计惠及近6000户家庭，缓解了约2.6万人的上下楼困扰。
12月5日上午，海陵区城南街道鑫龙家园小区内，一部新建电梯的基础钢结构与核心设备已安装就绪，工人师傅们正有条不紊地拆除施工防护网。70岁的加梯项目牵头人李爹站在一旁，望着即将竣工的电梯，满是憧憬。
随着年岁增长，李爹爬楼越发吃力，得知对门和楼下邻居也有加装电梯的想法，便主动牵头向单元业主发起倡议。他专门跑到已成功加装电梯的小区“取经”，拟定了“按楼层高低分摊安装费、后期维修费共同承担”的初步方案，逐户上门征求意见。李爹平日里为人热心，又是楼道长，大家对他颇为信任，社区也为此召开了几次圆桌会议，几番沟通后，10户居民中有7户表示赞同，唯独底楼业主明确反对，他们用不上电梯，还担心采光通风受影响、噪声干扰生活，觉得会“吃亏”。
虽说按照规定，“满足专有面积和人数双三分之二业主参与表决，且四分之三同意即可推进”，但李爹不愿因此伤了邻里和气，更怕后续滋生纷争。他特意请来专业人士优化设计，电梯外墙采用落地玻璃，同时加大电梯井与居民楼的间距，解决了低层住户的采光问题；社区工作人员也多次上门沟通，还专门就电梯品牌征求底楼意见。诚意最终打动了对方，底楼业主签署了同意书。
“说难也不难，达成共识是核心。”回忆这段经历，李爹感慨道，高层与低层业主换位思考、耐心沟通、互相体谅，再加上一个肯牵头的热心人，难题就迎刃而解。
然而，并非所有单元都能如此和谐。市区新世纪花园的夏先生不久前主动咨询邻居加梯意愿，却在一楼碰了“钉子”，对方说什么也不同意，加梯计划暂时搁浅。
一楼不同意，加装电梯就只能止步吗？根据《泰州市既有住宅增设电梯的实施意见》：加梯遵循“业主主体、政府指导、各方支持、保障安全”的原则，在具备施工条件的前提下，由业主共同决策。这一“共同决策”有着明确标准：需经本幢或本单元专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主书面同意，即可申请增设电梯。也就是说，加梯并非“一票否决”。
采访中记者了解到，尽管老楼加梯需求旺盛，但推进阻碍不少，意见难统一是最大痛点。有的业主觉得老房估值不高，还要承担数万元加梯费用，即便高层业主也会弃权。有的人则顾虑采光、遮挡、噪声等问题。
即便表决通过，部分低楼层住户也可能以各种方式阻挠。电梯加装公司透露，遇到这种情况，一方面会全力开展协商工作，争取一二楼住户的理解与支持；另一方面会在加梯补贴分配上向底楼业主倾斜。通过合理协商与第三方调解，绝大多数分歧能妥善化解。
政府部门的推动，为老楼加梯提供了关键支撑。我市已出台多项优惠政策：每台加装电梯可享12万元财政补贴，居民还能提取公积金、申请加梯优惠贷。市住房事业发展中心成立的“泰优居”志愿服务队，通过入户宣传、矛盾调解，促成了不少邻里共识。不久前，莲花二号区一栋居民楼因二楼一户业主不配合，加梯工作陷入停滞。志愿服务队多次上门沟通，耐心解答疑问、协调分歧，还邀请该业主实地察看已建成电梯，最终彻底打消其顾虑，让加梯工程得以推进。
“加梯不能简单套用‘少数服从多数’，低层住户的诉求要认真倾听、充分理解，高层住户的‘出行刚需’也得高度重视。”市物业管理中心副主任殷辉兰表示，面对不同楼层居民的差异化诉求，志愿者、社区要积极发挥协调作用，引导居民换位思考，在费用分摊、方案设计等方面兼顾各方利益，力求找到让大家都满意的平衡点。
第二道关 建成后怎么管
海陵区莲花一区34号楼北侧楼道口有个“透明电梯”，是我市首部由居民众筹、政府提供技术支持的老楼加装电梯。整梯采用钢架与通透玻璃结构，与楼道口保持两三米间距，特意预留了人行通道，美观又实用。电梯从二三楼转角平台起步，每层通过连廊与楼梯拐角平台衔接，这也是加装电梯广泛采用的一种“半层入户”模式。
“2017年11月，我市试点加装电梯，我们开始互相通气、统一意见，没想到大家一拍即合，第一时间完成了网上申请。”加装电梯发起人之一王峰介绍，经过前期调研、方案设计、审批立项、施工等环节，仅用5个月时间，电梯便顺利落成。
后期的电梯运维管理，核心在于安全保障与日常保洁。“我们委托了专业的维保公司，每15天进行一次常规保养，遇到故障时，维保人员一般15分钟内就能赶到；轿厢和廊桥的卫生则由业主自发负责。”王峰说，每当缴纳费用时，只需在群里一声招呼，大家便纷纷响应，积极转款；看到轿厢地板脏了、玻璃蒙尘了，谁有空都会主动打扫。正是这份“共同奔赴”，服役7年多的电梯依旧整洁如新，除更换过一次梯门开关外，未出现其他故障。
海陵区城市更新服务中心物管科科长顾小涛表示，按照规定，加装电梯的使用人是运行管理的责任主体。目前，加装电梯的使用年限还不长，后续维保以“业主自管”为主，业主可共同制定“自管公约”，明确维护保养、日常使用、清洁卫生等事项。“从实际运行情况来看，既有住宅加装电梯整体状态良好，未发现管理主体不明等问题，绝大多数业主都表示满意。”
第三道关 每户费用如何摊
刷卡、进梯、按键——不过十来秒，电梯已平稳停靠家门口！在海陵区鑫龙家园10号楼，住户孙国琦一边领着记者体验，一边按下楼层键，这部嵌于楼体外的加装电梯匀速攀升，话音未落便抵达了5楼家门口。“以前怕出门，拎着菜爬5楼，中途总得歇两次，现在有了电梯，串门、采购、搬运都轻松多了。”
这部建成于2022年的电梯安装总费用40万元，由二至五楼住户按楼层高低分摊，楼层越高，承担费用相应越多。安装完成后，居民还获得了12万元政府加梯补贴，这笔补贴被平均分配给本单元内10户居民。
电梯落地只是开始，运维费用的核算与分摊，才是居民最关心的。孙国琦算了笔账，电梯运维成本构成主要包括维保费、检验费和电费。电梯维保工作由当初的安装公司负责，前三年享受免费维保服务，三年后每年维保费约2300元、检验费736元，电费每月约40元，全年总费用合计3500元左右。“目前单元楼内有一户房屋空置，因此运维费用由7户按楼层高低进行分摊，平均每户每年花在电梯上的费用约500元。”孙国琦说。
记者走访发现，加装电梯的维保服务主要分两类：一类由原加装电梯公司继续提供，另一类由业主另行聘请维保公司。无论选择哪种方式，每部电梯年运维费用相差不大，且使用户数越多，每户分摊费用越少。分摊方式灵活多样，有的小区按楼层高低实行不同比例分摊，有的则采取平均分摊方式。
值得一提的是，既有住宅加装电梯的使用费甚至低于自带电梯的住宅。目前自带电梯的多层和高层住宅，电梯使用费多为0.6元/月/平方米，以120平方米的房屋为例，每年电梯使用费864元，高于多数加装电梯的分摊金额。
第四道关 过使用年限后怎么办
“加装电梯是新生事物，与自带电梯的住宅不同，没有专项维修资金作为支撑。”“维保公司只提供基础服务，若是需要更换控制器、钢丝绳等大件，资金筹集困难怎么办？”“如果房子换了主人，新业主还愿意承担运维费用吗？”采访中，部分居民表达了对加装电梯后续运维的顾虑。
业内人士表示，电梯常规使用年限为15年，保养得当可延长使用寿命，但使用10年左右后故障率会逐渐上升，可能面临大修。在外地较早试点老楼加梯的城市，已有小区因缺乏维修资金及筹集办法，出现电梯“脱管”情况。因此，在决定加装电梯前，应充分考虑后期运维问题，将维护费用标准、管理责任划分、应急处置方案等内容写入协议，从源头避免纠纷发生。
事实上，加装电梯小区居民也在自治中探索可行路径。建于上世纪90年代末的海陵区香江花园，共有12栋6层住宅，老年居民占比较高。目前该小区已加装4部电梯，另有1部正在施工。以11号楼1单元为例，居民采用“轮流值日”模式管理电梯，“电梯管家”主要负责日常清洁和故障报修；同时，经过民主协商，大家将政府发放的加梯补贴设立为“电梯使用基金”，维保、电费等支出均从基金中列支。“轮流当‘管家’既能让大家清楚账目，也能增强爱护电梯的意识。”居民高乃权说，在大家的互相监督、共同维护下，电梯运行丝滑平稳，环境整洁有序。
除了小区自治，部分城市还出台了针对性管理政策。例如，2021年，上海黄浦区在全市率先发布《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》，明确加梯后续由物业接管，并引导居民在加梯初期预留不低于10万元的后续运维资金；静安区临汾路街道探索形成“建管一体+物业托管”的“3+1”模式，由物业、优质专业企业或品牌电梯合作企业承接后续管理，供居民自主选择；普陀区部分小区则在加装电梯时预留后续费用，或通过电梯广告获取收益，用广告收入覆盖部分电费支出。这些创新举措或为老楼加梯的后续管理提供有益的探索与借鉴。