大力发展养老地产 积极应对多元化养老需求
□蔡成浩
当前，人口老龄化趋势不断加深，对养老地产和养老服务的需求随之增加。在这样一个重要的“窗口期”，作为“未富先老”地区，泰州要抓住时机，积极应对老龄化，加快形成集社区养老、机构养老以及医疗养老为一体的综合养老服务体系，切实防止“未备先老”。
一、泰州市养老地产市场发展前景分析
1.人口老龄化激发潜在养老服务需求
截至2024年底，泰州市60周岁以上老年人口达142.24万人，占户籍总人口31.79%，比全国高11.79个百分点，比全省高近7.26个百分点，位列全省第二位；空巢老人占老年人口一半以上，失能老人占老年人口的4%，人口老龄化形势严峻，户籍人口老龄化、老龄人口高龄化、老龄人口空巢化、高龄人口失能化现象严重，养老服务需求非常大。
2.养老地产可以有效缓解供需矛盾
截至2024年底，全市敬老院、福利院、老年公寓、护理院等养老福利机构养老床位总数20247张，每千名老人拥有床位38.6张，这一比例远低于发达国家50‰至70‰的平均水平。其中护理型床位17029张。总体上看，泰州市养老机构入住率不足40%，也就是说，全市养老机构60%多的床位处于闲置状态。基于10%左右离家养老的人群，泰州市目前各类养老机构还不能满足基本需求，养老地产对泰州市中高端养老市场会起到较大作用。
3.养老地产需求市场潜力巨大
泰州市生态环境好，是国家级康养旅游示范基地，既有水城，又有水乡，既有湿地，又有长江，水绕城、绿抱水，生态环境质量评价指数连续多年在全省领先。2024年，泰州市居民人均可支配收入51944元，排在长三角41市的19位，江苏省的第7位。随着长三角一体化发展，长三角一体化养老驶入“快车道”，优越的生态环境、优良的健康养老产业基础，可以吸引越来越多的长三角居民来泰养老，养老地产有着巨大市场需求。
4.国家政策支持养老地产发展
国家高度重视养老服务业，十八大以来，出台了《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》《关于推进养老服务发展的意见》等一系列政策文件，全面放开养老服务市场，对养老地产的扶持力度越来越大，积极引导社会资本进入养老行业。业内人士认为养老地产将迎来良好发展契机，包括养老地产项目在内的一系列养老服务业，未来将会成为吸引各方资金投入的热点。
二、泰州市养老地产需求意愿调研分析
1.居住满意度情况
居住情况：从调查结果看，受访对象中夫妻同住的方式占比最多，占比37.9%；其次是和子女或孙辈一起住，占比26.7%；独居老年人占20.3%，其他方式（如住在养老机构、住在亲戚家或抱团养老等）占比15.1%。调研显示，目前泰州市老年人仍然以居家养老为主，空巢老人比例高，这符合我国目前大多数老年人的养老方式及养老理念。
居住满意度：受访对象中对现有居住情况非常能满足养老需求的与非常不能满足人数比较接近，比例分别为11.6%、13.4%；能满足养老需求或一般人数比较多，分别占28.3%、30.2%；不能满足比例为16.5%。其中一般和不能满足人数比例和有购买养老地产意愿人数比例接近，说明老年人对现有住房满意度和选择养老地产之间关系紧密。
2.养老地产需求情况
养老地产住宅选择：对于选择养老地产的类型，普通型老年居住社区和混合型普通居住社区比较多，而高档型老年住房（度假型）和专业集中式老年公寓则比较少，这与受访对象收入状况、养老需求有一定关系。
养老地产入驻模式选择：调研发现，愿意选择租赁模式养老地产的，占56.3%，其次是购买产权，占34.2%。选择会员制的相对较少，占9.5%。打算购买养老地产的，“选择两居室，80平方米左右”居多，其次是“一居室，有独立厨卫50平方米左右”“三居室，90-110平方米”的比较多，选择“小型别墅，120平方米以上”比较少。
养老地产支付能力：受访对象每月能承受租金或会费最大范围是2000-5000元人数所占比重最大，达到66.7%；其次是5000-10000元，10000元以上人群较少。另外，接受专业养老地产人均月服务费用最多是1000-2000元，占比36.3%；3000元以上比较少。
3.养老地产选择的主要因素
总体上看，泰州市养老地产需求与受访对象年龄呈反向关系，60-79岁之间、生活能自理老年人对养老地产需求意愿比较大；与受教育程度、职业状况、收入状况及收入来源呈正向关系，受教育程度高、有稳定退休金老年人，选择养老地产相对比较多，而年龄大的老年人对健康、生活服务要求高，同时由于经济收入、自理能力等因素，对选择养老地产就比较慎重。
从经济水平看，泰州市经济发展水平相对较弱，居民消费水平不高，支付能力不强，每月能承受租金或会费的最多的是2000-5000元。虽然打算购买养老地产的居多，但是选择“两居室，80平方米左右”的居多，也说明了泰州养老地产实际购买能力不强。
从运营模式看，由于泰州市居民支付能力较弱，采用“主租赁+辅销售”的运营模式，开发一般性养老社区的同时，有选择开发高端养老疗养院，以满足多层次养老服务需求。
从养老服务看，老年人非常看重定期身体健康检查,完善的健康档案，专业的护理人员，提供配药服务及医疗康复，24小时医生值班等个性化服务，医疗环境更温馨，有居家感，能提供订餐服务等。
三、泰州市养老地产发展的对策建议
1.强化引导扶持、政策保障，规范行业发展
首先，要强化引导扶持。借鉴浙江、上海及国外养老地产运营模式,政府部门要积极参与到养老地产发展中来,通过健全养老地产发展法律法规规范，出台养老地产发展优惠政策，引导社会资本、保险资金进入泰州养老地产市场。其次，加强政策保障机制。严格执行养老地产用地、税收、融资政策,要进一步明确养老地产的土地属性,根据国务院办公厅2021年12月下发的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》相关要求，制定和实施适合泰州市特色的财税及信贷融资措施。最后,严格规范养老地产业行业标准。建立养老地产市场准入、退出与监管机制,高标准、严要求，为泰州市养老地产发展提供良好发展环境。
2.整体规划设计要便捷、安全，满足老年人需求
首先是前期规划选址便捷。比较乌镇雅园与金东方颐养园选址情况，可以看出金东方颐养园运营比较成功，其中一个非常重要方面就是选址问题，尽管乌镇雅园选址在乌镇景区，但是远离嘉兴市中心，交通不方便，周边配套不足，生活不便；金东方颐养园选址在常州武进区中心位置，交通便捷，入住率达到70%。泰州布局养老地产项目可以选择在中国医药城与高铁新城之间，既可以充分利用中国医药城康健医疗资源优势，布局高端养老项目，同时靠近高铁新城，交通方便，周边生态环境优良，生活娱乐设施齐全。其次是建造设计力求舒适、安全。切合老年人对养老地产的需求，以老年型普通社区为主，有选择开发高档型老年住房（度假型）和专业集中式老年公寓，满足多层次养老需求。建筑面积以“80平方米、两居室”为主。注重无障碍及功能布局等细节设计。最后是能满足老年人生理心理需求。要将餐饮、护理、医疗、健康管理、文体活动等核心要素规划好，彰显人性化关怀，这也是养老地产前期营销和后期运营成功的关键。
3.完善管理链条、加强专业培训，提高专业化水平
一是完善专业化管理链条。从刚开始社区规划设计、产品设计、市场定位，到专业的养老服务公司、保险公司、信托公司、医疗服务等，真正运作起来就很完善。二是房地产商和管理团队形成企业联盟。三是加强专业人员培训管理。建立养老地产机构管理人员和护理员岗前培训、持证上岗和从业人员职业资格认证制度，工资待遇与专业技能等级、从业年限挂钩制度，提高专业管理人员与服务人员素质，更好运营养老地产，为老人提供优质服务。
4.相关方利益、权责清晰，打造全产业链
一方面,从养老地产的产业发展来看，养老地产不仅仅是“地产”,养老地产的开发和运营,更应该关注的是“养老服务”,这是养老地产不同于一般地产的主要特点。因此，养老地产需要从前期规划建设,后期生活照料、医疗服务、教育娱乐、学习保障等多方面予以配套,形成养老产业投资、运营、管理、养老服务提供的全产业链。另一方面,从养老地产的关联方来看，涉及养老地产供给及政府三方,主要涵盖政府机构、地产开发建设公司、养老服务运营机构、保险机构、相关投资方、最终消费群体等多方机构部门及个人。其中，政府要发挥宏观调控、监督作用,企业要完善养老设施及服务设施,消费者完成有效入住，只有这些相关方的利益、权责形成良性发展，才能形成真正的养老地产全产业链。
5.创新投融资方式，借鉴国内外养老地产融资模式
一是市场主体的多元化融资。消费者以自己现有住房出租换取养老地产租赁费用的形式(即“以积换租”)，或者是消费者以自己现有住房的出售换取养老地产的入住金额等其他入住方式；“政策性融资与商业性融资相结合”“直接融资与间接融资相结合”，为多元融资给付平台做补充，将社会闲散资金投资养老地产。二是消费群体的多元化给付。如一次性购买产权或者缴纳月租或年租，即一次性支付的形式购买养老地产或者每月交纳固定的费用得到入住权限；现有房屋置换或者现有房屋以租换租等形式，即以自己居住的没有任何适老化设计的住宅出卖的形式，换取养老地产的入住费用，或者老年人将退休金直接扣划的形式，或者以现有住房出租换取入住养老地产的费用。三是“以房养老”。学习上海、成都等地“以房养老”经验，通过出售住房所有权、转让住房使用权、住房反向抵押贷款获得养老保障基金，这样为老年人提供可靠资金来源，缓解家庭压力，同时也可以盘活老年人存量房产，缓解房地产市场压力。
（作者为江苏社科院泰州分院社会发展研究所所长）