泰州市第六届人民代表大会常务委员会公告
（上接04版）
物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务人在协商时参考。
第三十九条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。
实行酬金制的，物业服务人在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余由业主享有，不足由业主承担。
实行酬金制的，物业服务人应当对物业服务资金单独列账核算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的年度收支情况进行审计。审计费用可以从公共收益中列支，没有公共收益的，由全体业主分摊。
第四十条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费的，从其约定。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受、无需接受相关物业服务或者物业服务人未履行合同约定之外的服务等理由，拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，业主委员会、物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法申请调解、提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得以业主拖欠物业费等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供燃气，阻碍业主进入住宅。
业主转让物业专有部分，应当及时将相关情况告知物业服务人，并与物业服务人结清物业费。
第四十一条 物业服务人退出住宅物业服务区域，应当按照规定和合同约定履行下列交接义务：
（一）移交占用的物业共有部分、物业服务用房、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；
（二）移交本条例第二十九条第二款规定的相关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
交接时，可以邀请住宅物业所在地村民委员会、居民委员会参加。交接双方应当对住宅物业服务区域内电梯、消防、监控安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认，可以聘请第三方机构予以协助。
物业服务人拒不履行本条第一款规定的交接义务，或者拒绝退出的，可以向住宅物业所在地县级市（区）住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处报告，并可以向公安机关请求协助。
第四十二条 县级市（区）人民政府、乡镇人民政府、街道办事处应当建立和完善住宅物业管理矛盾投诉调解机制，鼓励、倡导当事人通过基层人民调解委员会解决住宅物业纠纷。业主大会、业主委员会应当配合做好住宅物业纠纷化解工作。
第四十三条 市住宅物业管理主管部门应当建立覆盖建设单位、物业服务企业或者其他管理人、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会成员、业主、第三方机构等的住宅物业管理信用体系。
县级市（区）住宅物业管理主管部门应当建立本行政区域内住宅物业管理参与主体的信用档案，实行动态管理，并纳入市住宅物业管理信用信息系统。
市住宅物业管理信用信息应当按照相关规定纳入市公共信用信息系统。
第四十四条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，市、县级市（区）人民政府应当制定改造规划和年度实施计划，完善公共配套设施设备，改善老旧住宅小区的综合环境。
具备实施物业管理条件的老旧住宅小区，乡镇人民政府、街道办事处应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人或者实施自行管理。
不具备实施物业管理条件的老旧住宅小区，乡镇人民政府、街道办事处在征求业主意见后，可以指定所在地村民委员会、居民委员会组织提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本物业服务，所需费用由全体业主分摊。
老旧住宅小区的范围，由市、县级市（区）人民政府确定。
第五章 物业的使用和维护
第四十五条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有，应当优先提供业主使用。
业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定，收费标准由发展和改革部门会同住宅物业管理主管部门制定并公布。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，物业服务人应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定，并在住宅物业管理区域内显著位置公布。
住宅物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
业主大会或者业主大会授权的业主委员会有权制定住宅物业管理区域内公共停车管理规定，对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的行为进行规范。
违反住宅物业管理区域内公共停车管理规定的，业主委员会或者物业服务人可以请求公安机关、消防救援机构协助处理。
第四十六条 新建住宅小区，建设单位应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。已建住宅小区内，经业主大会或者业主大会授权的业主委员会同意，可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，并依法办理相关手续。
第四十七条 住宅物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变物业的规划用途；
（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（五）违反有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定出租房屋；
（六）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；
（七）从建筑物中抛掷物品；
（八）燃放烟花爆竹；
（九）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；
（十）露天焚烧；
（十一）违反垃圾分类管理规定处理垃圾；
（十二）饲养家禽家畜，影响公共环境或者他人居住环境；
（十三）任意排放污水；
（十四）在实行雨水、污水分流的住宅小区，将污水排入雨水管网；
（十五）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；
（十六）擅自摆摊设点、占道经营；
（十七）违反用电安全要求私拉电线、插座、电缆为车辆充电；
（十八）擅自在业主共有的道路或者公共车位上设置车位锁或者其他障碍物；
（十九）在车库、地下室等不具备安全条件的场所使用、储存燃气，或者在高层建筑内使用瓶装燃气；
（二十）破坏或者擅自改变房屋外观；
（二十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；
（二十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
有关主管部门应当建立住宅小区违法行为投诉登记制度，并在住宅物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理住宅物业管理区域内的违法行为。
第四十八条 鼓励和支持业主为既有住宅增设电梯，改善居住条件。既有住宅增设电梯应当遵循业主自愿、政府引导、依法审批、保障安全的原则。
市、县级市（区）人民政府应当按照简化、便民、高效的原则，为既有住宅增设电梯提供一站式服务。
建设单位、村民委员会、居民委员会、业主委员会、物业服务人和供水、供电、供燃气、通信等专业经营单位应当对既有住宅增设电梯给予协助和支持。
既有住宅增设电梯的实施办法由市人民政府制定。
第四十九条 市、县级市（区）住宅物业管理主管部门应当建立物业维修保险机制，按照业主投保、企业参保、权责匹配、风险分担、维修便捷的原则，开展住宅物业共有部分维修保险工作。
第六章
公共收益和住宅专项维修资金
第五十条 建设单位、物业服务人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后的公共收益，属于业主共有。
公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
公共收益由物业服务人管理的，应当单独列账，独立核算，不得擅自挪用，并接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，接受业主和村民委员会、居民委员会的监督。
公共收益的收支情况应当每年在住宅物业管理区域内显著位置公示一次，公示期限不得少于十五日。
第五十一条 业主委员会或者十人以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积五分之一以上业主且占总人数五分之一以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。
审计结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于十五日。审计费用从公共收益中列支，没有公共收益的，由全体业主分摊。
第五十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时交存首期专项维修资金。
已竣工验收并达到交付条件，尚未售出或者尚未交付业主以及其他属于建设单位所有的房屋，建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当将首期住宅专项维修资金先行交存至住宅专项维修资金专户。
建设单位已先行交存住宅专项维修资金的，可以在物业售出或者交付时向业主收取住宅专项维修资金，并向业主转交住宅专项维修资金专用票据。
住宅物业配置电梯的，建设单位应当在房屋交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主共有，纳入住宅专项维修资金管理。
第五十三条 住宅专项维修资金属于业主共有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。
业主大会成立前，住宅专项维修资金由住宅物业管理主管部门代管。业主大会成立后，可以决定自行管理或者委托住宅物业管理主管部门代管。决定自行管理的，应当在银行设立住宅专项维修资金专户，接受住宅物业管理主管部门的监督指导。委托住宅物业管理主管部门代管的，应当依法接受审计部门的审计监督。
第五十四条 业主大会可以在业主大会议事规则和管理规约中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的，应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主，并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的，视为同意。
第五十五条 住宅物业管理区域内发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情形，需要立即进行维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金：
（一）外墙及其附着物存在脱落危险的；
（二）公共护（围）栏破损严重的；
（三）外墙、屋面渗漏的；
（四）公共排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（五）电梯出现故障的；
（六）消防设施出现故障的；
（七）其他危及房屋安全或者人身、财产安全的紧急情形。
发生前款情形的，物业服务人、业主委员会应当及时设置警示标志，采取必要的应急防范措施。
住宅物业管理主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。
第五十六条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅物业共有部分的维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅物业共有部分所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定应当由物业服务人承担的维修、养护费用；
（五）依法不得列支的其他费用。
第五十七条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当组织业主按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。
业主未按照国家和省相关规定以及业主大会决定，续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十八条 住宅物业管理主管部门应当完善住宅专项维修资金管理制度，建立日常监督检查机制，保障住宅专项维修资金的使用绩效和安全。
住宅物业管理主管部门应当建立住宅专项维修资金日常查询制度，保障业主方便及时查询账户信息；及时公布住宅专项维修资金年度报告，接受业主的监督。
第五十九条 住宅专项维修资金除依法购买定期存款或者国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。
第七章 法律责任
第六十条 对违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条 建设单位有下列行为之一的，按照下列规定进行处罚：
（一）违反本条例第十二条第一款、第二款规定，未提出筹备首次业主大会会议书面申请或者未按照要求报送有关文件资料的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款；
（二）违反本条例第十二条第四款规定，未按照要求承担首次业主大会会议筹备经费的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款；
（三）违反本条例第二十九条第二款规定，未移交有关查验资料的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，给予通报，处一万元以上十万元以下的罚款；
（四）违反本条例第三十条第一款至第三款规定，未按照要求配置必要的物业服务用房的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款；
（五）违反本条例第五十二条第二款规定，未按照规定交纳住宅专项维修资金的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处应交纳住宅专项维修资金百分之十以上百分之三十以下的罚款。
第六十二条 物业服务人有下列行为之一的，按照下列规定进行处罚：
（一）违反本条例第三十六条第一款第一项、第三项、第四项、第七项、第九项规定，未公布相关信息或者公布虚假信息的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款；
（二）违反本条例第三十六条第一款第二项、第五项、第六项、第八项规定，未公布物业服务事项等相关信息或者公布虚假信息的，由县级市（区）市场监督管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款；
（三）违反本条例第四十一条第一款规定，未履行交接义务的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，予以通报，处五万元以上十万元以下的罚款；
（四）违反本条例第四十一条第三款规定，拒不退出住宅物业服务区域的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款；
（五）违反本条例第四十七条第二款规定，对住宅物业管理区域内违法行为未予以劝阻、制止，或者未及时报告有关主管部门的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处一千元以上五千元以下的罚款；
（六）违反本条例第五十条第三款规定，对其管理的公共收益未单独列账的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处三万元以上十万元以下的罚款；挪用公共收益的，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用资金二倍以下的罚款。
第六十三条 违反本条例第四十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由相关部门按照下列规定进行查处：
（一）违反第二项、第十四项、第十九项规定的，由住房和城乡建设部门依法查处。
（二）违反第三项、第二十项规定的，由自然资源和规划部门依法查处。
（三）违反第四项规定的，由住房和城乡建设部门、消防救援机构按照职责分工依法查处。
（四）违反第五项规定的，由公安机关、消防救援机构按照职责分工依法查处。
（五）违反第六项规定，存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质的，由公安机关依法查处；存放超负重等违反安全规定的物品的，由住房和城乡建设部门依法查处。
（六）违反第七项、第十一项、第十二项、第十六项、第二十一项规定的，由城市管理部门依法查处。
（七）违反第八项规定的，由公安机关依法查处。
（八）违反第九项规定，制造超过规定标准的噪音、振动的，由公安机关、生态环境部门按照职责分工依法查处。
（九）违反第十项规定的，由生态环境部门、城市管理部门按照职责分工依法查处。
（十）违反第十三项规定的，由住房和城乡建设部门、生态环境部门按照职责分工依法查处。
（十一）违反第十五项规定的，由园林绿化主管部门依法查处。
违反第四十七条第一款第十八项规定的，由城市管理部门处二十元以上五十元以下的罚款。
第六十四条 本条例规定的行政处罚，按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。
第六十五条 住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、相关部门的工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本条例规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第六十六条 非住宅的物业管理及其监督可以参照本条例有关规定执行。
第六十七条 本条例自2021年1月1日起施行。