丈夫单方出售房屋，五年后妻子却以不知情为由主张合同无效——
拆迁安置房过户起风波
□通讯员 李沁霖
近日，吴先生的糟心事终于可以放下。在高港法院法官法槌敲响那一刻，多年前购得的房屋过户风波总算过去。
拒绝“补偿”诉至法院
2014年，因片区拆迁，刘男（化名）家庭按照政策分得同小区安置房屋四套。2016年，吴先生看上了其中一套安置房。7月10日，经协商，吴先生支付了相关款项，刘男向吴先生交付房屋钥匙、水电卡等并出具收条，吴先生于当年装修完毕入住至今。2017年5月，案涉房屋取得不动产权证书，权利人登记为刘男及其妻子张女（化名）。
得知房屋取得不动产权证书后，吴先生依据之前约定，多次找到刘男要求配合过户，但刘男均以各种理由推脱。随着房地产市场行情向好，案涉房屋市场价格也出现了变化。2021年3月，吴先生再次找到刘男夫妻商谈过户事宜，张女提出房屋出售价格过低，要求吴先生再补偿十几万被拒，双方僵持不下后，张女一纸诉状将丈夫及买房人诉至法院，认为丈夫刘男单方与吴先生签订案涉房屋买卖合同，在没有得到其追认的情况下，房屋买卖合同应属无效，吴先生应返还案涉房屋。
张女所述情况，吴先生并不认同。吴先生表示，双方在签订房屋买卖合同时，刘男出示了由其一人签署的房屋拆迁协议等手续，房屋买卖合同签订后，双方已全面履行各自的付款及交房义务，购买房屋时有两名见证人在场，合同真实有效。结合刘男商谈房屋过户中要求补偿的事实，吴先生认为系刘男夫妇恶意串通意欲毁约所为。
而卖房人刘男也有自己的说法。他认为房屋买卖协议是自己与吴先生所签订，没有和张女商量，案涉房屋是其夫妻共同财产，任何一方没有单独的决定权和所有权。
“善意第三人”获法院支持
高港法院审理后认为，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
本案中，刘男与张女一直共同生活，夫妻双方感情一直很好。张女当庭表示在2021年其才知道刘男卖房。法官认为，案涉房屋与刘男夫妻所居住的房屋系属同一小区，房屋出售五年后张女称才知道房屋已被出售不合常理。
经查阅证据资料，拆迁安置协议、安置结算单等拆迁安置手续均由刘男一人所签，安置房的钥匙、水电卡等均由刘男掌管，庭审中张女表示对此均不过问，应推定其均同意由刘男做主决定相关财产的处置，吴先生完全有理由相信刘男与其签订房屋买卖合同，得到了张女授权，是其夫妻双方的共同意思表示。
法官表示，两被告签订的房屋买卖合同，其合同价款符合当时的市场价格，吴先生也已根据合同约定全额支付了相应款项，则吴某为善意第三人。
故即使张女在两被告签订案涉房屋的买卖合同时对交易情况不知情，亦不能对抗善意第三人吴某。刘男与吴某签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。张女请求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，证据不足，依法不应支持。最终判决驳回原告诉讼请求。
该案经二审后，维持原判。
【法官说法】
在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。本案即涉及到不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的情形。
对于夫妻共有房屋的处分，处分该房屋时理应经由夫妻双方一致同意。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定了“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
《民法典》新增了关于夫妻之间日常家事代理制度的规定，第1060条：“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。”
即对于夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，除非实施法律行为一方与相对人另有约定，否则对夫妻双方发生法律效力，另一方不能以未授权、不知情为由予以否认。从婚姻法司法解释及民法典的规定可以看出，立法明确了家事代理权基于夫妻关系产生，不以夫妻一方明示同意，即可对夫妻双方发生法律效力。
上述案件中，案涉房屋为拆迁安置房，在签订房屋买卖合同时，尚未办理房屋所有权登记，根据审理查明的证据能够认定第三人的交易行为系善意且诚信的，故配偶一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
如案涉房屋出卖人刘男确实未经张女同意将房屋私自出售给吴某，侵犯到张女的权益，则刘男的行为属于无权处分。关于无权处分合同的效力问题，《民法典》第597条第1款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”
上述规定的内容实际是对原《合同法》第51条、第132条第1款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定的修改、整合、完善。该条明确了无权处分合同不因未取得处分权而无效，因此在无证据证实该合同存在无效的情形下，应认定合同有效。同时，该条在物权区分原则的指导下进一步对因未取得处分权影响合同履行的违约责任进行了规定，即买受人可以解除合同并请求无权处分人承担违约责任。
这一合同效力的变化实质上也是保护了与无权处分人订立合同的善意第三人的合法权利。在合同有效的情形下，善意相对人的权利能够得到有效保护，同时对无权处分人苛以违约责任也起到了惩戒无权处分人的无权处分行为的作用，有利于保障交易安全，维护交易秩序的稳定。