借款合同未实际履行 抵押登记行为有效吗？

以案释法

主讲单位：

泰州市自然资源

和规划局

借款合同未实际履行

抵押登记行为有效吗？

基本案情：2018年6月5日，成某与李某签订《不动产借款抵押合同》，合同约定成某向李某借款75万元，借款期限自2018年6月5日至2019年6月4日，同时成某以自有房产作为抵押担保。合同签订当日，成某与李某共同至不动产登记交易中心办理抵押登记，并提交了抵押申请书等相关材料。2018年6月8日，不动产登记机构核发他项权证。后成某提起诉讼，称李某未依约提供款项且其本人未至不动产登记中心办理抵押登记手续，要求法院依法撤销房屋抵押登记。根据不动产登记机构提供的成某与李某办理抵押登记时的影像及抵押登记材料，法院经审理查明，申请双方均系本人亲自到场，且不动产抵押登记符合法律规定，遂依法驳回成某的诉讼请求。

法律评析：依据《不动产登记暂行条例》第十八条的规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”本案中，成某与李某在签订借款合同后共同至不动产登记中心办理抵押登记并提交了相关的申请材料，不动产登记机构受理后应按照法律法规及操作规程要求进行审核，尽到审慎义务。借款抵押合同中所约定的款项是否实际出借并非法律法规或不动产登记操作规程中所规定的审查内容，不动产登记机构无权审查且也无法代替司法机关就民事法律关系的效力作出判定。若出借人未按合同约定提供借款或存在其他导致合同无效的情形，当事人应通过民事诉讼途径获得相应救济。