擅自出售占用建筑物共有部分,违法!
在兴化市某小区81号营业房与83号营业房二层西北侧有一处相对独立的5.6平方米建筑空间，该建筑空间东侧与81号营业房相连，南侧与83号营业房相连。
王某某于2012年10月购得81号营业房，在其与小区开发商签订的《商品房买卖合同》中，该5.6平方米建筑空间包含在81号营业房房屋测绘建筑面积69平方米内，王某某于2013年10月申请81号营业房房屋所有权登记，并领取《房屋所有权证书》，证载建筑面积69平方米。
刘某某于2019年12月购得83号营业房，在装修83号营业房时发现83号营业房二层北墙上与5.6平方米建筑空间相通的窗户已被封闭，经调取建筑规划设计图纸，发现5.6平方米建筑空间的设计用途是设备平台，根据《物权法》第七十条的规定，属于建筑物共有部分，不应当包含在81号营业房房屋测绘建筑面积和房屋所有权证登记面积内，其享有共有和共同管理的权利。
为此，83号营业房业主刘某某要求恢复窗户，共用5.6平方米设备平台。81号营业房业主王某某则认为，5.6平方米建筑空间已经包含在81号营业房房屋测绘建筑面积69平方米内，并进行了房屋所有权登记，领取了《房屋所有权证书》，其没有任何责任和过错，故不同意83号营业房业主刘某某的诉求。对此，某小区开发商和测绘公司多次协调未果。2020年5月，83号营业房业主刘某某以市自然资源规划局为被告、以81号营业房业主王某某为第三人向人民法院提起行政诉讼，诉请撤销登记在81号营业房所有权内的5.6平方米设备平台建筑面积。
开发商、房屋测绘部门的行为违法
——擅自出售建筑物共有部分、
未按规程测绘
开发商出于自身利益，利用建筑开发专业优势，将建筑物共有部分空间纳入《商品房买卖合同》销售面积中，违反《民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和第二百七十三条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”的规定，依据《民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”、第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，开发商将建筑物共有部分空间纳入《商品房买卖合同》销售面积中的民事行为无效，且自始无效。
房屋测绘部门在对所涉房产进行测量时，现场测量流于形式、走马观花，单纯按照开发商提供的图纸、数据作出测绘结果，违反《GB/T17986.1-2000房产测量规范》5.1.1“房产调查的内容，包括对每个权属单元位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况以及地理名称和行政境界的调查”的规定，偏离了房屋测绘部门独立、公正、客观的工作测绘要求，以至于被开发商钻了空子，埋下了矛盾、纠纷隐患。
依法循规化解矛盾、解决纠纷
因双方各执一词，83号营业房业主刘某某以市自然资源和规划局为被告、以81号营业房业主王某某为第三人向人民法院提起行政诉讼，诉请撤销登记在81号营业房所有权内的5.6平方米设备平台建筑面积。
兴化市自然资源和规划局认为：刘某某提起的行政诉讼不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条的规定，在诉讼程序上不合法，刘某某应当先经过民事诉讼程序确定房屋所有权登记内容是否存在错误，以民事诉讼审理结果作为物权登记内容是否存在错误的依据。经人民法院释明，刘某某撤回行政诉讼。
其后，刘某某通过民事诉讼确认测绘公司将5.6平方米设备平台建筑面积测绘进81号营业房产权内的行为和某小区开发商与王某某签订的《商品房买卖合同》中5.6平方米设备平台建筑面积买卖无效。作为利害关系人，刘某某依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条的规定，与81号营业房权利人王某某交涉，要求其更正登记；王某某未同意更正，刘某某依法向市自然资源和规划局不动产登记机构申请更正登记，经兴化市自然资源和规划局不动产登记机构居中沟通协调、剖析法律规定及利害关系，最终促成胡某某同意5.6平方米设备平台建筑面积所有权更正登记。
法规人员寄语
兴化市自然资源和规划局 徐晓强
楼道、连廊、绿地、小区道路、公共用房……现实生活中，除了设备平台部分外，还有许多的公共区域。按照《物权法》规定，这些公共区域属于全体业主的共有部分。可是在现实中，不少业主因为不当地使用这些公共区域，有的破坏了邻里关系，有的侵害了其他业主的利益，有的甚至违反了国家法律。
开发商为了尽快销售变现，往往会以“赠送”等噱头吸引消费者，实际上，这部分属于无效面积，在产权上无法得到有效法律保护，开发商此行为违反法律规定。设备平台是供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修使用，对其进行改造事实上变更了规划设计方案，可能构成安全隐患，也违反了规划相关法律法规的规定。
购房者购置房产时，先要搞清楚开发商赠送的面积是否合法，更要了解清楚赠送面积的所有权属归谁，购房者可让开发商提供规划许可证，对比图纸看赠送空间是否在审批范围内，或自己到相关部门查清楼盘审批建筑范围，切莫为了“蝇头小利”迷了双眼。
作为业主，不仅要顾好“小家”，还要顾好“大家”，相互体谅，推己及人，文明才能更进一步。都说“邻里好赛金宝”，作为在市场经济中摸爬滚打的商家更应懂得这个道理，在自身权益受损时，应通过提升共同管理意识，拿起法律武器，才能切实维护好自己的合法权益。