基本案情

张某与吴某于1996年8月23日签订《卖房协议》，约定：卖房人张某，买房人吴某。张某把六间北房，东西宽21米，南北长21.5米，北房后滴水0.5米，东墙外0.4米，南至空地，西至空地，屋内一切安装、院内树木，经双方协商以上各项做价5万元整，张某卖给吴某，当时交款1万元，下欠4万元，于1996年底一次付清，双方签字即日生效，绝不反悔。协议签订后，双方各自履行了交付房屋、购房款的义务。后吴某对上述房屋进行了装修，并在该院增建东房和西房。2019年在上述房屋基础上加盖二层房屋。涉案宅基地盖房用地批复存根和建房用地审批表中登记土地使用者为张某，张某户籍为非农业家庭户。吴某户籍为非农业家庭户，2005年吴某户籍迁至涉案宅院。现该宅院由吴某居住使用。2021年6月，张某和吴某因其他民事纠纷，张某称吴某非本集体经济组织成员，原《卖房协议》应无效，并向法院提起诉讼。

法律评析

农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。张某与吴某之间的《卖房协议》，将农村宅基地上房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。吴某仅迁入户口，无证据证明其已经转为该集体经济组织成员，其虽有在涉案宅基地居住及改建房屋的事实，但不能成为农村房屋买卖合同无效的例外情形，一审法院认定合同有效错误，法院对此予以纠正。张某主张该合同无效于法有据，法院予以支持。鉴于吴某对涉案房屋进行了改建和增建，对于张某要求吴某腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。驳回诉讼请求。