负动产时代即将来临？

20年前，李阳的疯狂英语正当红时，因为订阅《疯狂英语》的卡带、书籍等，知道了日裔美国人罗伯特·清崎，以及风靡大江南北的《富爸爸穷爸爸》系列丛书。多年后，李阳人设崩塌，罗伯特·清崎的公司也宣布破产。但《富爸爸穷爸爸》依然是很好的理财启蒙书籍，作为资深文科生，我本人便是从这套丛书中对“不动产”这一概念有了初步的认识。

近年来，理财投资圈流行一个理念，即“认知决定财富水平”。正如近20年浩浩荡荡的房地产热潮，给予广大国民一种“不买还涨”的错觉——倒推20年，生活在2000年初的人们，很难想象未来10多年房价的持续攀升；而在房价一片涨声中浸淫至今的人们，又很难理解下鸡蛋的不动产香饽饽也很可能演变为卖不掉租不出却要按时缴费还贷的负动产。由日本《朝日新闻》采访组采写，2021年在国内出版的《负动产时代》便描述了这样一种社会现象。多位讲述人在《负动产时代》中“现身说法”：“原想着收入高时买幢楼，既可以避税，又可以退休后靠租金补贴家用，没想到若干年后成了自己和家人的沉重负担。买房除了要还贷款，还必须承担物业费、维修基金、固定资产税等费用，当房价下跌又租不掉时，便慢慢变得入不敷出……”

上海博主“假装在东京”游玩东京近郊的鬼怒川温泉景区后写道：“在上世纪90年代泡沫破裂后，曾经无比热闹的鬼怒川温泉几个大型开发商开始接连出现倒闭潮，连带着放贷银行的一起破产，几家曾经的地标酒店相继倒闭，然而这些破产酒店无力支付高昂的解体费用，常年拉锯之下最终形成了著名的鬼怒川废墟群……不得不说亲眼见到那个时代遗留下来的日式烂尾楼还是挺震撼的。”这和《负动产时代》中“长满藤蔓的公寓”“度假公寓启示录”等章节描述的情景非常吻合。

更可怕的是，这一现象正有从邻国日本向国内蔓延的趋势。

有房产博主表示，这两年深圳高位接盘的买房人亏惨了。以深圳的月亮湾花园为例，因为棚改预期，前两年，大量炒房客蜂拥而入。2021年2月，月亮湾花园一套92平方米的老旧三房，以1186万元的天价成交，单价高达12.89万元/㎡。万万没想到，由于政策变化，今年2月同小区成交的一套87.89平方米的小三房，单价只要5.97万元/㎡。如果是高点接盘的买家，不仅首付跌没了，算上税费佣金利息等支出，大概要亏好几百万元。

如果说，深圳是一线城市中房价急涨急跌的代表，那么，杭州则是新一线城市中房价涨跌幅度最大的城市之一。目前，杭州二手房的存量已经超过21万套。当然，在一个大周期中，所有城市都无法摆脱客观经济规律。数据显示，今年3月，南京的二手房挂牌量已经增至15.8万套，而南京的平均房价已经连续下跌了两年。

在我看来，不动产始终是有价值的，只是未来会进一步分化：在时间的长河和人口的流向中，被偏爱的房产依然有恃无恐，不被选择的房产难免会沦为负资产。日本野村综合研究所预测，2033年，日本房屋空置率将达到30%。不过，在遍布泡沫经济债务的日本，东京、大阪和名古屋三大都市圈的住宅用地价格始终居高不下。我想，随着经济增速的放缓，可供选择的有价值的标的将越来越少、越来越贵，或将离普罗大众也越来越远。