反向置换

小红书上有位FIRE博主，最近专门录了一期视频，讲述“财务自由的我为什么住鸽子笼”。

这位博主之前在上海工作，也在上海购置了房产；但“沪漂”多年后，她深感国内一线城市之内卷，便提前退休来到泰国，住在一套26平方米的公寓里。明明财务自由了，为啥只住“26平方米”？

原因之一是该博主身体力行FIER运动，为了不工作也能持续财务自由，早就开始了极简生活，压缩住房空间正是其中一环。由于坚持了好几年极简生活，她的东西并不多，这套26平方米公寓的储蓄空间居然还剩下三分之二。另一个原因则是小公寓真的很省钱——不仅省买房、租房这些看得见的钱，还省水电费、物业费、打扫费等看上去不起眼、实则积少成多的钱。值得一提的是，空间小还能反过来降低购物欲，与极简主义相辅相成。在该博主看来，小空间的居住方式是大势所趋。“把买一套大房子的资金分散到几套小房子，一套自住，剩余的就可以出租产生源源不断的被动收入，这能带来更多经济自由和心灵自由。”

事实上，这位博主之所以提前退休，正是踩中了目前隐隐兴起的“反向置换”新潮流。这位博主透露，2020-2022年期间，她卖掉了一套苏州昆山的房子，并在泰国将一套房子的钱置换成好几套小公寓。这套26平方米的公寓用于自住，其余几套用于出租，租金用来生活，绰绰有余。

顾名思义，“反向置换”的另一面是“向上置换”。前几年，“买踮一踮脚才能够到的房子”是很多房产中介的常用语。潜台词是，房票诚可贵，贷票价更高，不加足杠杆，就感觉自己“少赚了1个亿”。现在，有些住着大房子又正好遭遇行业风暴的人逐渐体会到，“房子小一点也能住，但贷款多一点真能压死人。”周围有住大平层的业主吐槽：大平层的装修成本、使用成本、物业成本都很高；独门独户，和邻居交流少，不适合人少的小家庭；最关键的一点是，大平层的流通性比较差。

是啊，大平层的潜在买家，怎么也会先看看一手房吧。

按照现行政策，国内购置一手房除了首付款和月供这两个大头，还有契税、维修基金、装修费、车位费等“刚性支出”。如果是二手房，还要加上增值税、中介费等。如果房子的总价高，这些七七八八的钱加起来也是一笔不小的开支。更隐形的成本则是房贷利息，每月的房贷支出对于个人或家庭的消费预算影响还是挺大的。

大房子另一个不被关注的隐形成本则是机会成本。假设小明有200万元，花200万元全款买了一套房子，这套房子只要既不出售也不出租，这200万元就算全部沉淀在房子里了；假设200万元全存银行，算3个点年利率，一年就有6万元利息，就算房子不涨不跌，也至少产生了6万元钱的机会成本；假设小明全款买100万元的小房子，剩下的100万元存银行，同样算3个点年利率，小明既有了房子又有了每年3万元被动收入。从这个案例可以看出，小明的购房成本越低，财务自由空间就越大；购房成本越高，机会成本就越大。如果再叠加房价涨跌、杠杆等因素，成本将加倍放大。

过去，人们普遍认为，买车是消费，买房是理财。有句话说，“买得起豪车的人可能很多，但养得起豪车的人却很少。”现在，随着房子价格趋于平稳，房子的金融属性逐渐褪色，居住属性重返第一位。这句话似乎也可以改成“买得起大房子的人可能很多，但养得起大房子的人却很少”。

在这一背景下，有网友卖掉了高档小区的大房子，“反向置换”了一套没有小区的小房子。他说，现在的房子基本没有物业，但旁边有个公园，走过去不超过5分钟，环境很好，没事可以直接去公园散步，等于“国家补贴我物业费”。而卖房子剩下的钱，足够他休息好多年了。