存量房贷利率会下调吗？

□本报记者 张琛

上周五，央行喊话：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这周，存量房贷利率即将下调的信息满天飞。

本周，常州的存量房贷下调了吗？

央行发声，银行尚未出台细则

央行的发布会一石激起千层浪。业内人士普遍认为，这是监管机构鼓励银行和贷款人重谈房贷合同，把旧房贷更换成新房贷：要么改签合同，将原来的高利率合同作废，改成现行市场上的低利率；要么“转按揭”，让该贷款人重新申请一笔房贷，把之前高利率的房贷还了。

记者采访我市部分银行后发现，目前，我市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是，已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通。

数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，但上半年新增的中长期贷款只有1.46万亿元，创下了近5年新低。粗略估算，当中相差的2万亿元极大可能是提前还贷的总量。贷款买房的人，断崖式下降，而提前还款的人，与日俱增。如果这股趋势持续到下半年，钱都躺在银行里贷不出去，银行赚不到利息差，经济也难以转动起来。面对一大批人提前还贷，银行将面临“降低存量房贷利率留住这部分客户，还是彻底失去这部分客户”的选择。

我市某股份制银行资深工作人员认为，银行本身是没有动力调整存量房贷的，但由于今年以来提前还贷和转贷的群体大幅增加，对于银行来说，利润变薄总归比没有利润要好。

可先调整存量房贷还款方式

记者注意到，在央行发声和提前还贷之间，还有一个口子被悄悄打开了，那就是很多银行开通存量房贷还款方式调整业务，可以将等额本息换成等额本金。这个操作可以节省大笔利息。以200万元、30年、5%的等额本息房贷为例，如果全部切换成等额本金，总计可以少还近40万元利息，折合每年少还1万多元，一个月少还1000多元，区别还是蛮明显的。

当然，等额本息和等额本金各有利弊。同样条件下，等额本息前期还的钱少，但总体利息高。简单归纳，等额本息每个月的还款额是固定的，前期还的利息多，本金少。就像之前考研名师张雪峰吐槽的那条热搜“没想到还了那么多年还剩一堆本金没还”，按照业内人士的说法，这一现象是选择等额本息还款方式的正常现象。等额本金随着时间拉长，每月的还款额逐渐减少，但对于收入普通的人来说，头几年压力比较大。

一般来说，等额本息适合预期收入稳定增长的群体，等额本金适合收入稳定没有增长甚至下降的群体，或者是临近退休的群体。在当前的经济形势下，可能预期收入下跌的群体比上涨的要多吧。

值得一提的是，不同银行对于“调整房贷还款方式”这一业务的态度不同。记者了解到，我市多家银行均在手机银行App上开通了调整房贷还款方式这一业务。但也有市民反映，有的银行需要提供收入证明、银行流水等资料才能办理该业务。

存量房贷下调可能性逐渐加大

事实上，降低存量房利率是有先例的。

2008年10月，央行发文宣布，将商业性个人住房贷款利率的下限，由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。当时房贷利率执行的是固定基准利率，实际操作中，有的银行打75折，有的银行打8折，最低能打到7折。

根据之前的经验推测，未来有几种可能性，一种是国有银行先出台细则，股份制银行跟进。一种是根据客户资质，出台有针对性的调整方案。譬如，对于优质客户，主动下调存量房贷利率，下调更多幅度等。即便下调存量房贷利率，也不意味着所有存量房贷都会降。一种是依赖房贷业务的中小银行，可能更愿意调整。网友黄先生反映，本周，某城商行已主动联系他调整存量房贷利率。

接下来的走向，要看贷款人和银行博弈的结果。就如之前提前还贷一样，申请的人多了，限制也就慢慢少了。