老破小的春天

在楼市寒潮中，销量最好、走量最快的居然是之前被多位房产大咖“嫌弃”的老破小。

多个城市的数据显示，5月份，广州、深圳、上海、杭州……总价不到200万元，甚至不到100万元的老破小正在被疯狂买入，有的挂出来1-2天即成交。譬如，5月份杭州“老破小”二手房交易活跃度大增，日均成交量同比增长38%；5月份最后5天，上海二手住宅仅外环内就成交了826套房龄超20年、面积在70平方米以内的小户型。

原因之一是老破小具有明显的价格优势。

易居研究院报告指出，从2019年开始，我国二手房价格泡沫不断扩大，从20%增长到2021年一季度的历史高点58%。几乎同一时间，二手房价格开始回调；到了今年，二手房的价格泡沫指数已降为5%，泡沫几乎被挤干。其中，老破小是“挤得最干的”。

从一线城市老破小的成交价来看，有些小区的价格已经跌回了2016年。以上海为例，连续多年来，上海300万元以下的房子成交量占比均超过60%。而随着房价下跌，这个300万元的“标准线”还在持续下滑。太平洋房屋数据显示，今年1月份，上海230万元以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增长率近35%。换言之，虽然网上好像上海遍地有钱人，但超过60%的人在上海买的房子价格均在300万元以内——和常州一套地段合适的次新房价格相当——同样300万元，在常州能挑很多次新房、一手房，在上海只能在市区老破小和郊区新房、次新房中选择。而由于这一价位对应的群体基本为刚需人群，除非本身就在郊区工作，出于通勤时间、生活成本等多个因素考虑，多数人在郊区新房和市区老破小之间仍会选择老破小。

原因之二是老破小的租售比正在升高。

今年以来，多个城市的租金也在下跌，但租金下跌的幅度仍小于房价下跌的速度，一来二去，租售比倒提高了。其中，泡沫最少总价相对低的老破小租售比上升最快。这让刚需群体和投资群体心动。金融学理论中有当期回报和远期回报的概念。当期回报计算的是当下收益，远期回报计算的是未来某个时间节点的收益。具体到房产，当期回报是租金，远期回报是增幅。在目前的经济形势下，作为现金奶牛的租金更有确定性和吸引力。

对于刚需群体来说，随着租售比走高、房贷利率下跌，房贷和月供之间的价差越来越小，租房不如买房。对于投资群体来说，目前LPR呈下降趋势，市面上安全性高的投资渠道年化收益基本在3%以下，长期国债年化收益2.58%，而租售比达到3%及以上的老破小正在增加。通过绿中介查询可获知，上海内环边总价200万元左右的老破小，一个月租金大概为4000元左右，不算杠杆的话，租金回报率已达2.4%，跑赢5年内的定期存款。

原因之三是单身族群增多。经过改造的老破小很符合单身族的需求。

中指院的数据显示，近半年来，23-27岁买房的人数占比从15%提升至19%，从家庭结构上来说，独居买房的占比提升了4个点。5月发布的上海购房新政也开放了单身人群的购房限制。在我看来，单身族群不仅是年轻人，还有老年人。

上海、常州及整个江苏省的老龄化程度均超全国平均水平。一方面，“95后”“00后”正在进入房地产市场，这一群体对于个人体验类的需求远高于前辈。现在网络上有大量单身青年买房或改造老破小的帖子。另一方面，老龄化严重的城市会出现更多空置房，以及老年夫妻、独居老人群体对于房子的需求和中青年时代也有很大区别。日本大型广告公司博报堂“单身活动系男子研究计划”负责人荒川和久在《超单身社会》一书中剖析了日本单身社会的成因，以及个体的生活意识、消费意识和价值观的变化。譬如，随着单身族群的崛起，日本人的消费重点从“物质消费”“体验消费”进入到“情感消费”时代。

在“房住不炒”的背景下，当房子剥离金融属性，越来越趋向消费品时，大家对于房子的需求自然也会产生极大的转变。我想，老破小不是居住消费的终点，只是某个阶段的代偿。