重新认识商办物业的市场活性与价值

□许丽红 刘燕涛

随着地铁二号线的开通，作为商办类物业的百瑞时代项目表现颇为亮眼，目前近300套办公房源已销售近90%。江苏热爱营销策划有限公司创办人刘树乔分析认为，当前楼市出现多元化趋势，住宅产品风景独好的状况正在改变，其中，商办类物业产品近来表现出颇强的市场活性，商住互动更为灵活，市场价值进一步放大。

2016年之前，常州房地产市场上商办类产品的价格普遍高于住宅，写字楼、商铺等投资属性较强。2016年，常州住宅价格首次超过在售办公写字楼产品，住宅与商办价格自此形成“倒挂”现象。刘树乔分析说，长期以来，市场形成固化思维——“买商办产品不如买住宅”，商办类产品价值因此被普遍低估。

从百瑞时代项目热销的情况看，其原因除依托地铁红利，紧邻天宁吾悦的区位优势，产品活性更高是重要因素，如可商可住可办公。297套房源，面积在37至44平方米，产品面积小、总价低，置业门槛低，产品用途可多种组合，加之挑高5.1米，给后期设计与使用留下巨大空间。从购房者来看，有开办公司抢占优质商务环境的，有投资后为小型创业者提供工作室的，有商住两用的，也有开办文旅民宿的，形成较为多元的购买群体。

除新建写字楼外，存量写字楼也有盘活空间。刘树乔分析说，当前，商办类物业筑底早已形成，一些资金充裕的客户，可以从地段、房型、价位、交通、停车等诸多方面进行综合评价。企业界人士，则可以从企业办公自用与投资逻辑进行双重评估。创业人士、小型公司与创意型工作室，也可以相机而动。

值得注意的是，商办项目稀缺性也日益突出。近年来，常州中心城区可供开发的地块越来越少，特别是周边配套成熟、轨道交通出入口可售项目屈指可数。刘树乔认为，与住宅项目一样，商办类项目也迎来了迭代升级的发展期，在城市资源日益稀缺的背景下，市场更需要重新认识并找回其价值核心。此外，英才计划创业扶持、税收减免等一系列附加服务和优惠政策已开始向商办写字楼方面延伸。比如芝荟时光公寓项目，购买整层680平方米办公产品，可享受相关优惠政策。未来，人才公寓建设、加强产业园区配套、创意智造园区建设等领域都将凸现商办类物业价值，使用率与迭代升级都将有上升空间。