渔夫与金鱼的财富幻象

最近热播的《凡人歌》大家看了吗？

人到中年，之前所谓的中流砥柱、中坚力量崩塌，只能重启人生。

财富盛宴如海市蜃楼。

从来没有核心资产，只有刚性负债。

之前，我举例过本市某文化界前辈几十年来住“老破小”，却过着精神、物质双高品质的生活，包括但不限于周游列国、含饴弄孙、高朋满座等等。他的观点是：“人比死物重要得多。”

从个人体验的角度来说，居住环境确实是生活质量的重要组成部分。房产圈一直有刚需、改善需求等说法。按照普世价值观，“老破小”相比改善房是不好的。但换个角度，什么是改善型住房呢？这个改善型是因人而异还是开发商自定义呢？日籍华语作家吉井忍在《东京8平米》一书中兴致勃勃地描写了自己住在没有厨房没有卫生间的迷你小屋，从而将生活无限延展至都市文化的人生体验。那么，8平方米就是吉井忍的改善型。

当然，商业化的改善型又有另一番调性，充斥着“精装”“高端”“会所”“人车分流”“低密度”“低容积率”“绿化率”“科技感”等关键词。梭罗在《瓦尔登湖》中写道：“耗费生命中最宝贵的时间来赚钱，只是为了在最不宝贵的时间里享受一点可怜的自由。”这句话让我反思：顺着开发商的路径，房型永远在更新，科技永远在进步，房价永远创新高……十年、二十年前的豪宅或改善户型，时至今日，接盘的人又有多少？无非是在一堆砖头上堆积了数十年的劳动成果。反倒是数十年如一日的老破小，估值够低、成本够小，经过近年的美丽家园工程，焕发出新的魅力。

从经济学原理来说，房产价格只是一种计算方式，是交易价格的投影，并非真实的财富，而交易价格，始终在变化。以大家熟悉的股市为例，之前几次熔断，看似几千亿元市值灰飞烟灭，但真实的财富并未消失。当甲把股票卖出给乙，乙的钱就到了甲的口袋，在这个过程中，股票总量没有变化，货币总量也没有变化。

房产也是如此。假设某个小区有1000套房子，每套房子均价200万元，相当于这个小区房子总估值20亿元。当只有1户人家想卖而10户人家想买时，房价就会朝200万元以上的价格走。而当小区里的所有业主都想卖出时，别说均价200万元，可能连20万元都撑不住。那么，该小区的总估值一下子就会从20亿元下滑至2亿元再到1亿元……在这个过程中，社会财富和货币总量并没有变化。遭受损失的只是该小区的业主而已。在现代货币体系下，当一个人贷款200万元买房时，这200万元并非来自他人的存款，而是金融机构创造出来的信贷货币；早在购买的一瞬间，就实现了银货两讫。如果未来经济增速高，房价和个人收入上涨，债务就会被稀释。反之，债务就会被放大，实际利率将走高，房产将面临贬值，现金将更加值钱。

在普希金创作的童话——《渔夫和金鱼的故事》中，渔夫的妻子从新木盆到新房子，从贵妇人到女皇直至海上女霸王，对金鱼的要求越来越高，最后，一无所有，重返茅草屋。这似乎是财富幻象崩塌的童话版本。数据显示，随着近一年来居民与企业持续缩表，多个城市的居民杠杆率增速已经为负。依靠债务创造出的、房产财富的海市蜃楼逐渐消失了。

而现实比童话更残酷的是：渔夫的妻子只是从金碧辉煌的宫殿回到了茅草屋，而现实中的人们，可能还多了一屁股债。