房地产市场供求关系发生重大变化
日期:01-15
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□刘燕涛
据新华社消息,近日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。
对此,有专家认为,从会议涉及房地产内容来看,首先,防风险仍旧是今年房地产工作的主基调;同时,基于房地产市场供求关系改变,未来房地产调控政策体系和基调或面临大调整,以适应新的市场变化。值得注意的是,“我国房地产市场供求关系发生重大变化”这一提法,抓住了当前房地产市场的要点,供求关系是市场的核心要素之一,尤其是“重大变化”的判断,需要我们多维度加以分析与梳理。
从常州楼市近年来的发展与当前市场的表现来看,供求关系变化十分明显。
一方面,刚性需求依然存在,但需求群体出现变化。除了年轻人结婚购房外,新市民刚需占比加大,因此,新建项目的小户型毛坯房成为市场热点,同时次新二手房扮演了刚需房角色。特别是随着新型制造业的加速发展,新一代产业员工住房需求成为刚需,通过新建和活盘存量房改建人才公寓显得日益重要,过去长期不受关注的公寓类项目也因其面积小、功能灵活、总价低等特点,成为刚需房的新热点。
另一方面,改善性项目市场分化明显。常州是全国较早进入改善性住房需求的城市,近年来常州楼市对中高端楼盘保持了旺盛需求。但从近期市场表现看,供求关系变化明显,市场对改善性项目的要求越来越高,“真正的好房子”成为中高端项目关注焦点,过去那种只要打出“精装、恒温、人脸识别、礼序归家”等概念就能大行其道的年代已去,房企的实力、区位的价值、样板房工艺工法的展示,甚至数万方实景示范区与地下车库的体验式呈现,都成为改善性项目比拼的内容。今年以来,中高端楼盘项目销售分化明显,有特点、有品质、有技术的项目受到市场肯定,“大路货”则竞争乏力。
此外,随着供求关系的变化,传统销售人员、销售方式普遍出现“乏力感”,过去自认为各种“一用就灵”的营销手段明显“不管用”了,面对供求关系变化所带来的竞争主体转向产品本身,花哨的解说词、空洞浮华的活动、千店一面的案场甚至销售人员的频繁流动,都难以适应“供求关系的重大变化”,甚至有资深业内人士感叹说:很多房企认为前些年楼市的热销是因为自己经营手段高明,结果,市场变化才发现,连一支过硬的员工队伍都没有建立起来,甚至对“什么是好房子”都理解得太过浅显。
各界普遍认为,此次会议释放积极信号,房地产政策将迎适时调整优化。7月14日,人民银行货币政策司负责人表示,金融部门将积极配合有关部门加强政策研究,因城施策提高政策精准度,更好地支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。证券时报称,会议为下半年房地产政策持续宽松明确了总体方向,预计各地力度会加大,重点城市在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等政策领域或进一步优化。
房地产行业与中国的城市化、经济腾飞相辅相成,一个健康有序、繁荣稳定的房地产市场,关乎到国计民生。政府对房地产行业的政策调控,有力保障了行业的健康发展。面对市场供求关系的重要变化,面对政策的调整优化,各大房企及相关行业都应将此作为转型发展的契机,通过产品的研发、技术的进步、质量安全的管控、成本的控制、员工队伍的培养等,打造“好房子”的硬核竞争力。