□毛惠民 刘燕涛
近三年来，常州实施了有史以来最大规模的老旧小区改造，宜居水平显著提高，城市更新进一步提升。但长期以来，老旧小区物业管理水平低下甚至缺失的状况依然存在，老旧小区推行市场化物业管理势在必行。
永红街道辖区内老旧小区达151.93万平方米，共19464户，3.2万居民，是常州主城区老旧小区体量最大、人口最多的区域之一，也是常州新一轮老旧小区改造的重点区域。为此，永红街道创新建立四个机制，构建“红色+网格+市场”物管长效管理模式，探索引进市场化物业管理新方法，打破“一年改、二年新、三年回到老样子”的困局。据统计，2021年已完成的清潭新村，整个片区社区居民对实行市场化物业服务的意愿率已从2021年的30%上升到如今的80%，停车位预定率已达90%，停车位缴费率已从原来的不足10%上升至100%。清潭新村入选年度省级宜居示范居住区名单。
建立红色机制
量身定置老旧小区“红色物业”
与全国大多数地方一样，永红街道区域内的老旧小区物业管理长期处于较低水平。究其原因，一是老旧小区物业条件差，不具备物业管理服务的基础条件；二是老旧小区居民没有形成物管服务市场化的观念，缴费率低；三是物业企业难以深入社区、深入居民，加之收费低、收缴率低、无利可图，形成管不了、管不好、不想管的死循环。
本轮老旧小区改造，是永红片区有史以来规模最大、规格最高的一次，力争通过三年努力，让片区内老旧小区基础设施、社区功能、小区面貌发生根本变化。
永红街道党工委认识到，老旧小区管理问题，必须改变向物业公司“一交了之”的倾向，立足党建引领破题突围。为此，永红街道党工委首先建立“街道党工委——社区党委——楼道党员——物业党建基地”的“红色物业”组织管理体系，加强对物业管理长效市场化的领导与监督，把社区网格化管理与物业市场化服务相融合形成“红色风格化服务”。由此，永红街道在本轮老旧小区改造的规划设计阶段，探索以党建引领推进“红色物业”进入老旧小区规划布局。一方面，以改造指挥部临时党支部为主导，推进各小区物业服务前期宣传与入户问卷调查工作，围绕未来实施物业管理的方案与收费等问题，在居民群众中组织民意调查。在此基础上，进行物业管理服务的规划设计，其中针对清潭新村制定了封闭管理物业服务的初步方案，然后进行入户宣导与意见征询。据统计，仅物业服务方案就征询意见3.7万次，户均4次。一方面，由永红街道党工委领导、社区党委主导组织成立物管会，形成组织完善、公平公正、为民服务、高效运转的业委会，确保物业管理市场化形成良好机制保障。
同时，在老旧小区改造过程中，进一步发挥党群服务中心作用，将红色物业导入社区服务。其中，清潭新村兰园建立的“54321”红色物业服务驿站，既呈现了全新物业服务标准，又为党建阵地赋予更多便民服务功能。
建立整合机制
因地制宜攻克散居楼“老大难”
散居楼是老旧小区改造难点，改造后的物业管理更是全国性难题，封闭管理困难，散居物业服务难以集中，且物业管理区域交叉、统一管理难度较大。永红街道党工委在整体规划散居楼改造方案的同时，认识到散居楼改造后的物业管理服务长效化，既不能政府一包了之，更不能向物业公司一丢了之，必须发挥党建优势，整合各种资源，建立整合机制，以“以党建带散居”“以整带散”“以动态管理带散居”的方式，把散居楼管起来。
2022年广成路小区改造过程中，结合广成路背街道路的整体改造，完成6个散居楼的改造，同时把散居楼物业管理纳入周边几大封闭老旧小区管理体系之中。据永红街道副主任叶栋介绍，过去散居楼基本处于三不管状态，社区包容不进去、所属单位不管、周边城中村不管，现在街道党工委牵头，物业管理服务运营优先，优化散居楼管理范围，把过去的不可能变成了可能。清潭西村在今年改造中划入了2个散居楼物业管理，许家巷小区改造中也纳入1个散居楼，今年还将改造16个散居楼，共11.16万平方米、1235户，占全年老旧小区改造近50%的体量，面更广、量更大，永红街道将进一步深化完善整合机制，把“红色物业”深入散居楼，争取应管尽管。
这一整合机制的优势还体现在完整社区的建设上，永红街道在老旧小区物业管理上动员民政、文体、卫生、教育等多部门，还将“一老一小”、文化建设、休闲健身等内容整合进来，植入老旧小区，为建设完整社区、活力小区打下了基础。
建立“3+2”运行机制
算清算好物业运营一笔账
早在本轮改造之前，永红街道就在清潭六村部分实施了市场化物业管理试点，专业物业公司入驻，通过“用心、真心、耐心、初心”“四心工作法”进行老小区物业服务，用三年多时间，社区文明考核由垫底上升到名列前茅，居民物业费、停车费缴费由原来不足10%上升到100%（除空关户），物业公司由最初垫资、补贴到三年后的收支平衡并实现赢利。为此，在本轮老旧小区改造中，永红街道以此为试点经验，建立后改造物业管理“3+2”物业运营机制。
“3+2”，即改造后老旧小区物业管理引进市场化专业物业公司，前三年由政府扶持，后2年采取物业收费过渡办法。据永红街道建设局介绍，以60万平方米的老旧小区为例，第一年政府扶持260万元左右，第二年扶持减至125万元，第三年再减半至60万元，后两年以激励机制实现市场化过渡。
据介绍，从最早完成改造、最早推行“3+2”运营机制的清潭新村状况看，短短半年多时间，实施市场化物业管理收费的居民意愿比例已高达80%，新建车位预定已达90%，实现缴费已达100%。据相关物业企业称，居民希望获得有偿物业服务的意愿之高，起初真的是没有想到，这与老旧小区改造成果密切相关，居民群众看到民心工程给生活带来的巨大变化，物业公司则通过全新服务标准展开物业服务，让居民感到物有所值，缴费的意愿也会随之提高。
建立监督机制
群众满意度才是评判标准
“老旧小区物业管理服务市场好不好，谁说了算？当然是居民。”永红街道办事处主任张毅说：群众如何说了算，就是要通过党建引领，建立一整套监督机制，一要建立居民群众反映问题、提出建议的渠道；二要建立监管物业企业行为模式。
永红街道在规划后改造物业管理服务体系时，首先强化功能性党支部建设，把物业支部建在社区党组织下面，加强对老旧小区物业服务的日常监督。其次，通过组建完善物管会的方式，建立议事、监督机制，让社区、居民、物业企业坐在一起共商小区管理、社区治理的人和事。同时，永红街道建设部门制定了一整套物业服务规范标准与奖罚制度，其中准入制度将一批优秀物业企业、特别对老旧小区有管理经营经验的物业企业吸引了进来。
另外，永红街道还专门成立了由由专业能力的居民代表组成的监督委员会，他们中有人大代表，有建筑装修领域的专业人士，有财务审计专业人士，有法律领域人士等。据介绍，委员会不仅可为遇到问题的居民提供专业支持，以更专业的能力为居民群众主持公道，同时还可日常解答居民的困惑，哪些意见提得对、哪些想法不在理，让遇到问题的群众少走弯路。永红街道副主任叶栋介绍说，这个委员会在功能型党支部领导下，目的就是提高解决居民实际问题的专业度、可信度与实际效率，真正把群众的好建议提出来、把群众遇到的问题解决掉，让老旧小区实施市场化物业服务的背后有一双监督的眼睛。
常州是全省较早创新推行“红色物业”的城市。永红片区后老旧小区改造推进物业管理，没有僵化地、平移化、简单化推向市场，而是创新地将“红色物业”导入老旧小区之中，成效显著。据悉，今年我市开始推行老旧小区改造新项目实行“党建引领，长效管理”前置化并纳入考核验收，建立老旧小区物管服务市场化的长效管理新模式。