□本报记者 张琛
2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期的LPR（贷款市场报价利率）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。两个品种报价均维持不变。月初，隔壁无锡传来了房贷低至3.8%的消息。本周，常州市也出台了10条房产新政，包括完善人才贷款政策等。那么，作为还贷人，还需要提前还房贷吗？
还贷10年，还了个“寂寞”？
2月22日，升学规划名师张雪峰吐槽“还60万房贷利息57万”，冲上微博热搜榜和每经热榜。虽然事后，张雪峰声称是个误会，已经删帖，但“还贷多年，大部分还的是利息”这一现象确实存在。
家住我市钟楼区莱茵花园的高先生（化名）告诉记者，目前他还贷的这套房子已经住了近10年。“我当时采取的是等额本息的还款模式，一开始还的利息多，还到现在，已经是本金占大头了，就不凑提前还贷这个热闹了。再说，10年前的房价是100多万元，贷款几十万元，每月还贷的负担不算重。”
记者了解到，在银行办理房贷业务时，有等额本息和等额本金两种还款方式。等额本息指的是还款期内，每个月以相同的金额偿还本息。这种还款方式的特点在于利息会逐月递减，本金会逐月增加。等额本金的特点在于每个月还款的是相同的本金，以及剩余贷款在该月产生的利息，由于剩余本金逐渐减少，每个月的利息也会相应减少。因此，等额本金一开始每月的还贷额比较高，但每个月的还贷金额是逐月递减的。
在前几年房地产市场走热时，一般客户经理都会推荐等额本息方式，这一模式能最大化减轻还贷者的压力。我市某资深银行人士分析，等额本息每个月的还贷金额是固定的，可以提前做规划，适合经济条件一般但收入稳定的群体。等额本金前期还款压力大，越到后面越轻松，如果贷款人资金充裕、收入高，每月还贷额不影响生活品质，那也可以考虑这一方式。
是否提前还贷，
先算一笔经济账
不论是网上热议的张雪峰的朋友还是现实中的高先生，他们所描述的“还款多年，大部分还的是利息”其实是因为采取了等额本息的贷款模式。对于这类群体来说，已经在前期支付了大部分利息，越到还款后期，本金占比越高，提前还款有点“亏”。
记者通过某房产App测算了一下，同样一笔贷款，采取等额本息的利息总额是大于等额本金利息总额的。但等额本息的优势是同样一笔贷款，每月还款额远小于等额本金的每月还款额。以100万元贷款30年（360期），LPR4.3%为例，采取等额本息模式总利息共78.15万元，每月还款5000元不到；采取等额本金模式总利息共64.68万元，利息成本少了10多万，但每月还款金额高达6300多元，逐月递减9.95元。对于普通家庭来说，每个月多1000多元的支出，确实也是一笔不小的开支。
是否需要提前还贷，可以先算一笔经济账。根据当前LPR+基点的房贷利率政策，LPR是可浮动的，但基点是不会变的。自2022年以来，LPR一路下降，常州首套房贷利率也不再额外有加点，且可执行差异化利率，下限已降至LPR-20个基点，即最低至4.1%，未来还可能进一步下调。因此，现在我市有提前还贷需求的主要是两种贷款用户：第一种是原来采取的组合贷，想要还掉商业贷款部分；第二种是纯商贷，且正好贷在贷款利率最高点，又不符合商转公的条件。
对于这两种贷款者来说，若自有资金充足，且短期内没有投资或较大采购需求，可以提前还贷。但如果是早期在房贷利息低点时贷的款，或是已经还了好多年，剩下的本金较多，提前还贷则未必合算。按照地产界的一个模式，具体为“等额本息已到还款中期，等额本金还款期已经超过三分之一”，暂时就不用考虑提前还款了。而如果提前还贷的钱是东挪西借凑来的钱，这属于资金不充裕硬还，就更不要提前还贷了——这种情况下，家庭资产基本挪空，提前还贷后的生活只能靠每个月的收入，经不起任何风险。
盲目转贷，坑更多
这里写的转贷，不是正规途径的商转公，而是不符合商转公条件的群体想出来的“潜规则”。这段时间，可能有很多市民会收到各种推荐贷款的电话及短信，诸如“我们银行现在有3%左右的信用贷款，您有资金需求吗”。这对于房贷利率在5%甚至6%以上的群体特别有吸引力。这个转贷“潜规则”也没啥高科技，一般是将商业贷款辗转腾挪成信用贷、经营贷。其中，信用贷的额度不是很高，在20万元-50万元左右，也有特定的针对人群；经营贷则是名下有公司的借款人可直接申请，没公司则有中介包装。
这个时候，各种坑就来了。一是借壳风险。经营贷要求有公司，要是没有，金融中介会找一个符合要求的营业执照过户，把申请人包装成经营者或者股东。要是这家公司未来有经营风险，借款人作为股东会被牵连。二是信用风险。做经营贷前，要把房贷还完房产解押。金融公司会帮借款人垫资过桥，手续费一般是1-2%，也是一笔不小的费用。具体借多久要看银行放款，这里就存在一定的风险。同时，经营贷的周期一般在三年以下，甚至一年，重新续贷需要再走一遍流程。如果续贷不顺利，不仅会背上高息负债，还会影响征信。整个流程各种利息、手续费以及违规成本加起来，是个大坑。另外，即便拿到贷款，还会面临抽贷风险。
总而言之，与正规房贷相比，这类贷款貌似享受了较低利率，但是贷款期限变短，借款额度受限，且转贷、续贷过程中可能产生高额中介服务费、资金过桥费等费用，实际综合成本可能超过银行贷款利率，且涉嫌骗取贷款罪，会触犯刑律；可能产生不良征信记录，影响个人申办金融业务；还会导致个人信息泄露，危及个人信息安全。