徐州鼓楼区法院以示范诉讼“金钥匙”解锁批量物业纠纷联动治理

近日，徐州市鼓楼区法院依托全区物业纠纷联动治理中心，以“示范调解+批量调处”为抓手，“一揽子”妥善化解41户物业纠纷案件，切实推动矛盾纠纷源头预防与多元共治走深走实。

小纠纷牵出大民生

“我们不是赖账，地下室年年雨季积水，墙面霉变脱落，物业光收钱不干活，事不解决，钱没法缴。”某小区的41户业主因长期饱受地下室渗水之苦，集体拒缴物业费，物业公司申请综治中心介入调解。

面对业主的满腹怨气和物业公司的强硬立场，鼓楼区物业纠纷联动治理中心的调解员敏锐地意识到，这41起案件背后，是基层物业治理的共性难题，更是群众对“安居”的迫切期待。中心当即启动联动响应机制，召集区房产服务中心、区司法局、区法院、市物业管理行业协会骨干力量，组建联合调解小组，与业主代表、物业公司沟通后，初步锁定核心争议——地下室进水究竟因何而起，为后续“示范调解”找准了突破口。

“一案精调”助“类案提速”

法院选取其中1件最具代表性的案件作为样本，立案后示范调解。围绕核心争议，承办法官、房产服务中心工作人员第一时间走访小区，通过对比物业公司的月度疏通台账与业主实际报修日期，发现管道内淤积严重，疏通记录多集中在业主投诉之后，而事前定期维护记录几乎空白。经向物业工作人员了解，确认其因人手不足，长期将管道疏通当作“应急修补”而非“日常功课”。

“物业公司对公共排水设施负有管护责任，因其履职不到位，已构成违约；但业主也应理性维权，拒缴全部费用于法无据。”在示范调解中，法官综合考量物业整体服务水平、渗水实际影响程度及双方过错，提出“业主按应缴物业费80%支付”的折中方案。该方案得到双方认可，当场签署调解协议。

物业纠纷联动治理中心的调解员参照示范案例，向其余40户业主释法明理，看到示范案例的公正处理，其余业主也主动参照该比例主动缴纳了物业费。短短3天时间，41起纠纷全部妥善化解，真正实现“审理一件、规范一类”的倍增效应。

从“类案化解”到“全域治理”

案件虽结，治理未止。物业纠纷联动治理中心充分发挥多部门协同优势，开展了一场“解剖麻雀”式的综合治理：房产服务中心对照物业服务标准，为涉事物业公司开出问题整改清单，限期销号；物管协会则从专业角度对物业公司提出服务提升建议。台风“巴威”过后，中心工作人员专程回访，地下室无任何渗水痕迹。业主们笑着说：“现在下雨天我们也能睡个踏实觉了。”这朴素的话语，正是对“示范调解+批量调处+全域治理”模式最生动的点赞。

值得关注的是，徐州市鼓楼区法院依托区物业纠纷联动治理中心，主动将司法职能向前端延伸，构建起“风险预警、分类处置、双向引导”的全链条治理机制。法院定期对收案数据进行深度研判，精准识别矛盾高发小区与共性问题，及时向相关部门和物业企业发出风险预警，为源头防控提供“数字导航”。在纠纷分流上，法院发挥专业指导作用，一般性纠纷委派调解委员会先行调处；涉及行业规范的，协同物管协会提供专业意见；涉及行政执法的，推动城管等部门联动响应。从“个案化解”到“类案调处”再到“全域治理”，徐州市鼓楼区法院真正把“安居”答卷写进了群众心坎里。王 涵