南京阳光嘉园电梯更新公示滞后引争议

□江苏经济报记者 刘照和

小区老旧电梯更新本是便民好事，可南京市玄武区阳光嘉园的业主却对小区去年底的一次电梯换新项目充满疑虑：小区电梯更新前招投标文件、拆装合同、维保协议迟迟未公开；对于旧电梯的处置，小区业委会一直避而不谈。直到电梯更新工程进入尾声，相关内容才得以公示。而业委会负责人的解释是，合同过早公示会造成不小的影响。近日，本报记者对此事进行了调查采访。

电梯更新合同拖延公示

住宅小区老旧电梯更新，从来都不是简单的设备换新，而是直抵民心的民生工程。电梯更换关系到往后数十年居民出行安全，招标采购、拆除安装、五年维保等各类合同都是保障居民居住安全的关键依据。近日，阳光嘉园小区业主张先生（化姓）告诉记者，从电梯更新项目推进开始，多项核心合同始终没有按时公示。换下的老旧电梯变卖价格、设备流向、存放地点等都无从知晓，“毕竟是我们小区的公共资产，我们应该有知情权。”张先生说。

面对业主质疑，小区业委会负责人曾表示，当初没有第一时间公示合同，是因为业委会为小区争取到了“专属权益”。据了解，阳光嘉园电梯更新项目合同早在去年10月就已签订，小区业委会当时曾表示暂不公示相关合同。直到去年12月底，相关文件才在小区张贴公示，随后没多久，更新的电梯就进入检验阶段。“电梯安装完了我们才看到合同内容。”张先生说，“业委会负责人说，过早曝光合同内容会引发电梯商同行间的市场博弈，还会影响小区电梯更新项目推进。”

阳光嘉园位于南京市玄武区黑墨营路98号，该小区37栋住宅楼于2004年至2007年陆续竣工交付。近日，记者来到阳光嘉园小区，发现在更新过电梯的楼栋里，贴满了各种材料。这些材料显示，小区共计更换21部奥的斯电梯，总造价390.6万元，单台均价约18万元。项目享受每台15万元国家补贴，剩余费用从小区住宅维修资金支出，电梯整机享有5年质保服务。

业主认为整改流于形式

记者在小区随机采访了几名业主，他们告诉记者，对于小区电梯更新项目相关内容迟迟不公示的缘由，业委会与电梯商给出了统一说法。“电梯商工作人员说，旧电梯的残值是他们企业的利润空间，不想过早公开价格，怕会打乱行业定价与后续项目合作。延后公示相关材料，是他们与业委会商议的。”

小区业主王先生（化姓）说：“延后公示相关材料，是业委会和电梯商共同商议后的决定。他们说最后旧电梯残值折算费用共计12.4万元，这笔款项会划入各单元维修资金账户。”

按照南京电梯更新一体化服务平台规定，招标流程结束、正式签订合同后，应当第一时间对外公示文件，保障业主知情权，小区业委会延迟公示显然不符合规范要求，小区业主已将这一情况向属地政府部门反映。“红山街道办事处工作人员说，业委会负责人延迟公示的决定并没有向社区、街道书面报备，做法不合规。”王先生说，红山街道办事处工作人员此前已提出了整改要求，但只是延长换梯相关合同的公示时长。至于业委会在这次换梯过程中是否存在其他违法违规行为，主管部门并没有给出进一步的处理结果，“目前的这个整改方式流于形式，对违规人员属于‘轻拿轻放’，延长公示时长并不能弥补已经违规的事实。现在相关合同文件贴满了楼道，这么多纸贴在墙上，不仅影响美观，还有火灾风险。”

红山街道：未发现违法牟利问题

针对业主的质疑，记者近日联系了红山街道办事处，想要了解关于阳光嘉园小区电梯更新过程中存在的问题是否有进一步的处理措施。红山街道办事处相关工作人员表示，业委会确实存在公示延迟一个月的情况，原因是当时旧电梯残值未有结果。“确实是公示迟了，但是延迟的是业委会和电梯商关于电梯残值的前置合同，业委会并不是恶意的，而且相关情况大多数业主是知情的。”红山街道工作人员表示，电梯更新是以单元为独立申请单位，仅需相关单元业主知情、认可即可，“我们发现这个问题后，已督促业委会完成公示整改，但并没有发现业委会存在其他违法违规的情况。业委会负责人也明确表示，愿意接受业主的监督。”

此外，针对业主反映的相关公示材料贴满了楼道，存在火灾隐患等问题，红山街道工作人员表示，电梯更新文件张贴公示依据的是《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，他们将前往现场查看，要求物业、业委会妥善处理。

江苏圣典律师事务所陈优男律师表示，业主对小区公共工程、维修资金使用享有法定监督权，可通过业主大会表决、项目全流程公示监督、参与竣工验收等方式行使权利。针对电梯更新项目，业主有权要求业委会公开合同细节、旧电梯处置明细、维修资金使用流水，对违规决策提出书面异议。

依据《住宅专项维修资金管理办法》《2026年南京市住宅老旧电梯更新工作完善提升方案》及《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等规定，使用维修资金实施电梯更新的项目，施工启动阶段、竣工验收决算阶段均需完成公示，每一期公示期限不得少于7日。而根据民法典第二百七十八条第七项要求，电梯更新方案须经专有部分面积及人数占比均超三分之二的业主参与表决，且获得参与表决专有部分面积和人数四分之三以上的业主同意；按单元（幢）投票并按小区确定电梯品牌，同一小区内的更新电梯原则上采用统一品牌，以得票最多来确定。

“旧电梯属于小区涉及业主共有的公共设施，其变卖价格、流向、处置收益必须向涉及业主公开，收益优先注入维修资金，直接分摊到本单元业主维修资金分户。”陈优男说。

目前，江苏省新一轮老旧电梯更新项目正在全面推进，全省多地已启动实施。老旧电梯更新关乎千家万户出行安全与公共财产利益，此次阳光嘉园的风波为更多即将换电梯的小区敲响警钟，业委会行使职权应恪守规章制度，项目招标、资金使用、合同细则、资产处置应做到公开透明、依规办事，阳光工程只有晒在阳光下，才能让百姓更安心、更放心。