虎丘法院审结一起房屋托管租赁合同纠纷

在房屋租赁及托管行业中，部分房屋出租方在租赁、托管服务结束后，刻意事后找碴儿、过度追责，将房屋正常老化损耗、租期外产生的瑕疵强行归责于承租方、托管机构，借此索要不合理赔偿。近日，虎丘法院审结一起房屋托管租赁合同纠纷，依法驳回房东全部诉讼请求，为规范房屋租赁托管市场、厘清双方权责划定了法律边界。

原告小厉长期委托某物业服务公司托管其名下的一处房屋。2020年11月，双方续签《房屋出租委托代理合同》，托管期限三年，约定由该物业公司负责房屋出租、设施维修、卫生清洁等事宜，同时合同明确约定，房屋设施人为使用不当造成的损坏由托管方承担，自然老化、损耗损失由房主自行承担。2023年11月，合同托管期限届满，双方未续约。因原租客暂未找到新住处，继续租住涉案房屋，后续租金由小厉直接收取，双方终止托管合作。2024年6月，双方办理了房屋交接并签署《房屋交割清单》，明确包含沙发在内的室内家具、设施状态均为正常，同时备注马桶打胶、更换安装灯具，物业公司还向小厉支付了200元灯具赔偿款及水电结算费用，完成全部交接手续。然而数月后，小厉突然起诉至法院，主张房屋顶灯灯罩缺失、马桶开裂、沙发破损，要求物业公司赔偿各项损失共计5000元，并诉请对方提供全屋保洁服务。庭审中，小厉称房屋损坏问题在托管期间就已存在，因物业公司未及时告知，故其应承担全部赔偿责任。

法院经审理认为，本案核心争议在于损坏责任归属及维权证据效力认定。

关于马桶破损赔偿，案涉马桶于2014年前安装，至纠纷发生时已十余年，且房屋长期持续出租，设备出现老化损耗符合客观规律。依据双方合同约定，自然老化损耗属于房主自行承担的风险范畴。小厉无法证明马桶裂缝是物业公司保管不当、过错使用所致，仅凭事后单方主张无法归责于公司。

关于沙发破损争议，小厉向物业公司提出交涉的破损照片拍摄于托管合同终止后四个月，此时房屋已由小厉直接对接租客、自行收取租金，早已脱离物业托管范围。双方正式交割房屋时，已经书面确认了沙发状态正常，小厉无法证明破损问题发生在托管期内，应自行承担不利后果。

关于全屋保洁的诉请，由于托管合同期满后，租客持续租住房屋，由小厉直接收取租金，租赁关系已实际变更，物业公司不再掌控房屋使用状态。结合行业交易惯例，小厉无权要求已退出托管服务的物业公司承担保洁义务。最终，法院依法驳回了小厉的全部诉讼请求。

现实中，不少房东在房屋交接时默认房屋状态，签字确认无异议，事后却刻意追溯追责，将房屋自然老化、租期结束后产生的损耗、无依据的瑕疵全部归咎于托管方或租客，试图通过诉讼获取额外赔偿，这种行为属于过度维权，无法获得法律支持。法官在此提醒大家，房屋租赁、托管应遵循权责对等、证据为王的原则。租赁双方、房主与托管机构办理房屋交接时，务必认真核对房屋设施与家具状态，妥善留存书面交割清单、照片、视频等凭证，签字确认后即视为认可房屋实时状态。同时，房屋使用过程中的自然老化、正常损耗，属于房屋使用的合理成本，不应转嫁他人。当事人维权应当秉持诚实信用原则，杜绝事后恶意追责、无据索赔的行为。滥用诉讼权利、过度维权不仅无法得到法院支持，还会浪费司法资源，承担相应诉讼成本。各方依法行事、理性维权，方能从源头上减少纠纷，共同营造公平、有序的房屋租赁市场环境。王 宁