新房空置污水倒灌，财产损失谁来赔

购买房屋后长期空置，因厨房管道堵塞导致污水倒灌，造成室内财产损失，责任应当如何划分？近日，太仓法院审结了这样一起财产损害赔偿纠纷案件。

2023年，黄先生购买了太仓市某小区一套精装修房屋。收房后，房屋一直空置无人居住。物业公司曾告知黄先生其房屋厨房烟感报警，黄先生未及时处理。直至邻居报警后，物业公司才得以入户，发现厨房下水管道严重堵塞导致污水返流，全屋已被浸泡。几个月后，黄先生房屋的同一位置再次发生返水。黄先生因返水导致房屋装修损失严重，为维权，黄先生将开发商和物业公司诉至法院，要求两被告赔偿其各项损失共计8万余元。

审理查明，案涉房屋厨房下水管道属于共用设施，物业服务合同明确约定物业公司需按每季度一次的频率对地下管井进行彻底疏通。然而，物业公司提供的养护记录及证据未能证明其已按合同约定对垂直主管道及末端管道进行有效、定期的全面疏通维护。堵塞物为油污凝结成块，系长期累积所致。同时，黄先生作为业主，在收房后长期空置房屋，在接到物业关于异常情况的首次通知后，未能及时响应并查看处理，客观上导致了损失的扩大。

法院经审理后认为，物业公司作为小区公共设施的管理人，未按照合同约定履行对共用下水管道的定期、有效疏通养护义务，其违约行为与管道堵塞、污水返流并造成财产损失之间存在直接因果关系，应承担主要赔偿责任。黄先生作为房屋所有权人，负有对自有物业的管理责任，其长期空置房屋且在得知异常后未及时处置，对损失的扩大存在一定过错，也应自行承担部分责任。开发商方面，因房屋已过管道堵塞保修期，且无证据证明管道存在设计或施工质量问题，故不承担责任。综上，法院最终判决物业公司对黄先生的损失承担80%的赔偿责任，应赔偿黄先生6.4万余元。后物业公司不服一审判决提起上诉，苏州中院二审驳回上诉，维持原判。

法官提醒，物业服务合同是界定双方权利义务的基础，物业公司对小区共用设施设备负有约定的维修、养护和管理责任。不能仅满足于形式上的“打卡”记录，而应按照合同约定或行业标准，进行实质性的、有效的定期检查和疏通，并保留好完整的工作记录，避免因履职不到位而承担赔偿责任。同时，房屋无论居住与否，业主都负有基本的管理义务，对于长期空置的房屋，业主应定期巡视，或与物业、邻居保持沟通，委托其留意异常情况。在接到物业关于房屋可能存在漏水、返水等异常通知时，应及时响应并现场查看，采取必要措施防止损失扩大，否则可能因自身过错而承担部分损失。乐 辉