□江苏经济报记者 金 彩
近日，南京红山美居小区业委会发布通知，将向业主发放“物业费返还奖励费”每户500元，而这并不是该业委会第一次给业主“发钱”。据了解，2022年小区新一届业委会成立后，通过自管自治将小区原本的“烂摊子”逐渐引上正轨，近几年，每逢传统佳节，小区业委会都会给业主们返还物业费结余。
拆迁款“失踪”引风波，
新业委会维权追损
红山美居小区毗邻红山森林动物园，2007年由江苏东恒集团国贸建设股份有限公司建成。小区只有两幢楼，其中住宅30户、商住两用60户、商铺11户，外加30个产权车位。2017年3月，小区东门口约150平方米的公共道路中的部分面积，划入了红山快速路的征收范围。2019年，属地房产管理部门将408万元左右的征收款，依照拆迁政策规定打入了当时小区业委会的账号。
多了一笔补偿款本是件好事，可当时小区业主们并不知道有这笔钱，甚至不知道小区有业委会。直到2021年7月，小区部分业主偶然获悉拆迁补偿款的事情，并了解到附近小区同样的补偿款已由其业委会在贴补一定的物业费后，依法依规全部发放给了全体小区业主。
“小区的补偿款去哪了？”很快，事情在红山美居小区业主群里“炸了锅”，业主们不断追讨、维权。最终，违法侵占补偿款的原小区业委会主任周某被法院依法判处有期徒刑。据悉，在现任业委会和全体业主的共同努力下，目前已追回200多万元被侵占的补偿款。
“新一届业委会，可以说就是为了维权组建起来的。”红山美居小区业委会成员蔡先生说，新一届业委会成立后，面临的第一个问题就是物业服务停摆。他回忆道：“当时业委会的账上没有钱，还拖欠了保安、保洁人员的工资，我们7个业委会成员每人拿出了3000元垫付，不然小区日常工作都没法开展。”
自管自治走上正轨，
暖心服务事无巨细
“刚领了500元，今晚可以加菜了。”近日，记者来到红山美居小区，刚领到“物业费返还奖励费”的刘阿姨脸上满是笑容，“看到小区业委会发的通知就来领钱了，业委会一年给我们发3次钱，这在以前想都不敢想。”
刘阿姨告诉记者，自成立以来，新一届业委会一边带领业主们追讨补偿款，一边重整小区各项事务。在业委会的牵头下，小区实现了自管自治，如今的小区公共区域整洁、停车规范有序，日常工作已走上正轨。
作为小区最早一批住户，韦女士对业委会的工作给予了高度认可。她表示，小区曾长期处于无人管理的混乱状态，业主遇事求助无门。新一届业委会成立后，小区发生了翻天覆地的变化。“平时哪里脏了需要打扫，哪里楼道灯不亮了、水管坏了需要维修，只要业主在群里说一声，马上就有人响应，很快就能处理好，”韦女士说，“就像前几天下雪，保洁、保安一早就在小区里扫雪、做防滑工作，业主都特别满意。”
除了日常维护方面的“小事”，对于难啃的“硬骨头”，业委会也都会积极处理。据了解，小区曾有业主长期占用楼顶的公共面积养鸽子，这不仅使得环境卫生堪忧，还对房屋防水造成了影响。新一届业委会成立后，先是多次与养鸽子的业主沟通协调，见协商无果，遂将相关业主诉至法庭。胜诉后楼顶被占用的公共面积恢复如初，还重新做了防水。“这些事情说起来简单，只有真正做的人才知道有多麻烦。业委会为居民们尽心尽力，我们业主也都愿意配合支持他们的工作。”韦女士表示。
开源节流盘活资产，
收益盈余还于业主
为了节省开支，小区业委会成立后并没有聘请专业的物业服务公司，但各项服务并没有“掉链子”。“我们小区目前有2名保洁、4名保安，保安除了日常值守和巡逻，还兼顾查表收费、公共设施简单维修等事务。”蔡先生说。小区为保安和保洁人员提供了优于市场水平的薪资待遇，同时根据他们的实际工作情况和业主们的评价，还会提供额外的奖励，这些举措都是为了确保服务队伍的稳定。此外，新一届业委会成立以来，已投入10余万元用于公共区域的防水维修，还聘请专业公司对公寓楼的电梯进行维保检修。
据悉，小区物业费收费标准是一幢每月每平方米1元，二幢因配备电梯，每月每平方米1.8元。该标准经过物价部门批复，贴合业主承受能力，也为小区运营提供了稳定基础。
据介绍，新一届业委会通过规范公共区域出租、优化车位管理等方式盘活小区公共资产，几年运营下来，除去物业费支付小区日常开支，公共收益还能实现10万元左右的盈余。业委会本着“取之于业主，用之于业主”的原则，今年给业主们减免了物业费用。
值得一提的是，为让业主共享自治成果，近两年，小区业委会将小区盈余以“物业费返还”的形式，在端午节、中秋节和春节等重大节日，向按时缴纳物业费、公摊水电费等的业主发放300元至800元不等的奖励。“这么做也是为了引导更多业主履行缴费义务，促进小区资金良性循环。”蔡先生说，小区物业费缴费率从以前的不足50%到如今的90%，侧面印证了业主对小区管理的满意度正在不断提升。
“业委会成立之初就是为了维权，我们肯定不能重走之前的‘老路’。”小区业委会成员张先生告诉记者，新一届业委会十分注重透明化管理，小区账目流水清晰可查，重大事项通过业主大会协商决定，保障每一位业主的知情权与参与权。为了给小区各项重大决定提供法律支撑，业委会还聘请了专业律师作为法律顾问。“业委会成员来自各行各业，大家凭着一腔热血为业主们出力，但我们毕竟不是专业人员，处理小区的各项事务都是在摸索学习中前进。”
维权更需“主动当家”，
自治能力仍待提升
在遭受严重损失后，红山美居小区业主们才明白关注参与小区公共事务的重要性，开始积极维权。值得关注的是，当下仍有大量小区存在着公共收益或维修资金被挪用、侵占等情况，大部分业主不知情，甚至漠不关心。
“很多业主还是抱着自扫门前雪、怕得罪人等传统心态，对小区公共事务不关心、不参与。”红山美居小区法律顾问、江苏圣典律师事务所王桐桐说，“甚至有部分业主为了眼前一些小利，还去配合甚至串通侵占公共收益和专项维修资金，最终损害自己和全体业主的长远利益。”
王桐桐指出，根据相关法律规定，业主委员会成员应当满足由履行业主义务，热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任；具有完全民事行为能力；遵守管理规约和业主大会议事规则；本人、配偶及其他直系亲属与物业服务企业无直接的利益关系等条件。而在实践过程中，业委会则更需要有担当、懂业务的成员。及时让业主了解小区事务，满足业主监督业委会的需求，是推进小区治理、减少业主矛盾最友好的方式。
“目前来看，业主自治能力普遍薄弱，我们也呼吁相关政府部门和社会组织能开展业主自治的学习培训工作，同时希望相关政府部门主动出击，开展小区共有财产等物业管理领域相关专项检查工作，解决业主们的现实需求。”王桐桐说，小区自治是一个新课题，如何组织一场业主大会、如何写好工作方案、如何实施……这些涉及业主自治的具体工作，需要全体业主去认真关注、认真学习，只有经过长期的实践，才能实现真正自治。
从管理无序到规范有序，从矛盾突出到和谐宜居，红山美居小区这届业委会用实际行动诠释了“业主自治”的力量，让这个微型小区始终充满温暖与活力，也为城市基层治理提供了可借鉴的实践样本。