编者按：物业费、停车费、公共收益……临近岁末，居民小区里的财务数据惹人关注，甚至还引发了不少纠纷和法律诉讼。面对说不清、理还乱的“小区财务”，江苏经济报记者对省内一些小区进行了调查采访，试图还原事实真相，让“小区财务”公开透明。
□江苏经济报记者 金 彩
“公共收益”是小区治理的矛盾焦点，也令小区业委会这一“脆弱的组织”站在了信任的十字路口。一方面，业委会作为业主代言人，艰难地与侵占收益的物业公司对簿公堂；另一方面，个别业委会自身也因操作不透明、滥用规则而陷入“监守自盗”的质疑。在此背景下，南京一小区的成功实践显得尤为珍贵：小区业委会不仅通过法律途径从前物业手中追回超800万元公共收益，更以公开透明的治理模式，为破解业委会公信力困境、管好社区“钱袋子”提供了一份可资借鉴的“答案”。
业委会告赢前物业，
追回800万元公共收益
不久前，南京博恩花园小区业主委员会（以下简称“博恩花园业委会”）获得一份终审民事判决书，法院判决江苏万园物业服务集团有限公司（以下简称“万园物业”）支付小区物业服务期间的公共收益约771万元及利息。
博恩花园住户超过7000户，常住人口约1.5万人，是名副其实的“超级大盘”。小区地下机动车车库3个，车位数量达到4825个，露天车位还有1994个，如此体量下，公共收益也是一笔不小的数字。
2015年12月，万园物业与博恩花园小区开发商签订合同，约定提供小区物业服务。合同期内，经营收入扣除支出成本后，剩余部分的30%补贴物业服务费用，70%纳入专项维修资金。2022年9月，博恩花园业委会向万园物业发送《关于尽快移交公共收益的联系函》，其中载明：2022年2月24日起，万园物业擅自动用公共收益，其中二季度的公共收益结余较一季度不断减少，甚至出现了仅一个季度就有10万元用于发放车库管理人员工资的情况。
2023年5月7日，博恩花园小区召开业主大会，决定聘请保利物业提供物业服务，小区与万园物业的服务合同自动终止。然而，这也是小区业委会与万园物业针对公共收益纠纷的开始。
判决书显示，博恩花园小区的公共收益，主要由包月停车费、临时停车费、电费收入、场地占用费、广告费等组成，双方就各环节的收费方式进行了辩论。
万园物业认为，向博恩花园业委会支付的公共收益款应该为238.68万元。而且，2016年至2023年间别墅区业主欠费金额共计322.08万元，高层住宅区业主欠费金额共计583.94万元。公司退场后，对78名员工进行离职补偿。不过法院对此认为，物业费收缴情况与本案不是同一法律关系，不予评价，而万园物业对员工离职补偿的真实性无法核实。
最终，法院判决万园物业应返还公共收益及利息，博恩花园业委会主任张女士告诉记者，近日，追讨的800多万元公共收益已全部到账。按照博恩花园业委会计划，追回的公共收益50%将用红包形式回馈业主，其余50%纳入业主共有资金账户。
巨额公共收益流失，
业委会陷入信任危机
近年来，商品房小区屡屡出现公共收益被物业公司侵占的情况。不久前，有媒体曝光，南京大厂街道福基旭东新城一期业委会在2020年动用的一笔消防维保基金使用涉嫌弄虚作假，虚增消防整改工程量。当年180万元的工程，实际工程量仅值34.2万元，145.8万元巨款凭空消失。目前，公安机关已介入调查此事。
同样是针对业委会，无锡万科东郡小区业主近日在人民网留言投诉，称小区业委会成立超过10年，存在多项违规问题。该业主表示，根据小区物业提供的数据，小区公共收益累计约700多万元，本应用于小区设施维护、环境提升等公共建设。“但长期以来，这笔巨额资金的使用情况始终不透明，尤其近3年，业委会以‘单个项目不超过8万元可免于全体业主同意’为借口，密集推进59个工程项目，且所有项目金额均刻意控制在8万元以内，规避业主表决程序。”该业主在投诉中称，这些工程项目全程没有在小区进行公示，导致业主对资金使用细节并不知情。
针对投诉，万科东郡属地新吴区江溪街道回应表示，小区业委会在任期届满时进行离任审计，并于今年9月完成公示。另外，对于投诉人提及的59个工程项目问题，这些项目均有相关审计报告。此外，江溪街道表示，若投诉人认为业委会存在侵占公共收益等违法违规行为，建议向公安机关报案，由公安机关介入调查。同时，如对业委会账目仍有异议，可以通过法律途径维护自身权益。
透明规范赢得信任，
公共收益“晒”在阳光下
“业委会其实是一个‘脆弱的组织’，成员全凭公益心为小区服务。”接受记者采访时，博恩花园业委会主任张女士坦言，业委会代表业主管理小区，必然会遇到各种不同的声音，只有在属地政府主管部门指导下，遵循程序、依法操作，才能经得起各种考验，“这也是我们最重要的底气，也是赢得这次官司的关键。”
张女士告诉记者，博恩花园业委会在小区治理中特别强调透明与规范。例如小区信息公开渠道多元且及时，除了在小区公告栏张贴公告，业委会还运营微信公众号，同步发布小区重大事项、收支明细、会议纪要等。小区公共收益方面，业委会每个季度都会将收支情况公示，还邀请第三方进行审计，审计报告也完全公开。“虽然大多数业主未必会细看，但我们必须做到最好，让信息随时可查。”张女士说。
对于公共收益的使用，博恩花园小区采用的是“预算项目制”，“每年通过业主大会确定下一年度的公共收益使用计划，如监控设备改造、道路维修、绿化养护等，每一项都有明确的预算上限。”张女士说，业委会在授权范围内执行项目，并通过公开招投标选择服务方。“针对具体的项目，物业公司给出预算，我们还会利用AI对预算把关，毕竟有些事情业委会也不一定专业，现在有大数据做帮手，很多问题能更好地解决。”
博恩花园小区的实践表明，业委会若能坚持程序合法、财务透明、操作规范，便能在法律和舆论上站稳脚跟，真正为业主争取利益。“业委会的存在，是为了让小区更好，而不是为了私利。只要身正、心正，就不怕任何质疑。”张女士说。