拖延修复商品房瑕疵属违约，业主自行修复合理费用应获赔偿

2022年3月，原告林某与被告某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买该公司开发的住宅一套。合同约定：2024年5月31日前，开发商取得竣工验收备案表及房屋测绘报告后交付房屋；房屋交付后存在非主体结构的质量瑕疵时，开发商应在业主提出修复要求后30日内完成修复。

2024年5月28日，开发商取得法定交付文件并通知林某收房。林某验房时发现3项瑕疵：1.客厅墙面有3处空鼓；2.主卧窗户密封胶条脱落致漏风；3.厨房墙面瓷砖勾缝大面积脱落。前述瑕疵虽不影响基本居住，但降低居住体验，林某当即书面要求开发商30日内修复完毕。

开发商签收申请后，仅在2024年6月处理1处空鼓，后续以“瑕疵不影响居住、施工队排期紧张”为由持续拖延，至2024年11月仍未完成剩余修复。林某为保障正常居住，自费委托维修人员完成瑕疵修复，支出客厅墙面空鼓修复费1600元、主卧窗户密封胶条更换及安装费800元、厨房瓷砖勾缝重新施工费1200元，均保留正规维修合同、付款凭证及发票。2025年6月，林某提起诉讼，主张开发商拖延修复构成违约，要求赔偿修复产生的合理损失3600元。

本案争议焦点为开发商拖延修复原约定瑕疵是否构成违约，业主自行修复的损失应否凭票据支持。

商品房交付需满足法定条件与合同约定质量标准，出卖人对交付房屋的非主体质量瑕疵负有法定修复义务。依据民法典第六百二十二条、《商品房销售管理办法》第三十三条，买受人及时提出瑕疵异议后，出卖人应在约定期限内全面履约，无故拖延属违约。本案中，案涉商品房墙面空鼓、窗户漏风、瓷砖勾缝脱落均属合同约定瑕疵范畴，林某已书面催告修复，开发商未按30日约定期限完成全部修复，拖延近6个月且未采取有效措施，已构成明确违约。

关于修复损失的认定，开发商长期拖延致林某居住权益受损，其自行委托修复系合理减损行为，符合民法典第五百九十一条“防止损失扩大”的规定。林某主张的修复费用均有正规凭证佐证，且费用标准与当地同期同类维修市场价格匹配，属于违约导致的直接实际损失，与开发商拖延行为存在直接因果关系。法院依据民法典第五百七十七条、第五百八十四条，结合瑕疵影响、违约时长及有效票据，认定林某修复费用合理，判决开发商向林某支付损失赔偿款3600元。朱 颖