自《中华人民共和国民法典》（后文简称“民法典”）正式实施后，承租人的优先承租权成为一项法定权利，其出发点是为了保障承租人的利益，回应社会需要，有助于规范房屋租赁市场，但是，从法条本身来看，规定存在模糊的地方，仅规定承租人享有优先承租权，并无其他具体细则。因此，在优先承租权正式法定化后，结合司法实践以及学界的理论、民法典的立法背景和立法目的、市场经济状况对这一条文的法律适用进行明晰具有现实意义。从主体的角度出发，发现在权力行使过程中，出租人意思表示的任意性与权利行使条件、行使期限的不明确，是阻碍承租人保障自身权利的重要因素，通过明确出租人的通知义务、“同等条件”的具体内容，保障优先承租权的权力行使。
一、优先承租权法律适用现状
随着经济发展，房地产价格不断升高，大型城市因为经济发达不断吸引人汇聚，要解决人们生活居住的需要，租房生活也就成为大多数人的选择，租房市场的广泛发展，也带来诸多问题，民法典明确规定承租人的优先承租权也是为了解决其中最基本的生活居住和生产经营利益的问题，具有现实意义，民法典出台后，法院在审理相关案件时，主要针对的是“同等条件”，承租人是否在法律规定的期限内积极行使权利等，更多的是对承租人是否能够行使、实际行使优先承租权进行审理，但是这并不意味着优先承租权在司法实践中不存在主体资格认定的问题，因为还存在不同主体的优先承租权竞争的问题，因此，法院在审查相关案件时，应先明确主体资格，再结合行使条件等因素综合判断承租人的优先承租权。
二、优先承租权法律适用中存在的问题
（一）出租人意思表示具有任意性
从民法典的规定来看，行使优先承租权的前提条件是租赁期间届满，出租人具有继续对外出租房屋的意愿，这其中有两个关键因素，分别是出租人具有出租意愿而且是对外出租。但是在实践中，出租人是否具有继续出租的意愿很难具体判断，这种意思表示的表现形式不确定，具有任意性，其内容也难辨真伪，到底是否具有出租的意思似乎只能由出租人决定。同时，做出该意思表示的时间也由出租人决定。实践中，出租人可能故意规避承租人行使优先承租权，做出自用的意思表示，后又将房屋出租给第三人，即使承租人发现了这一情况，也很难证明出租人是否真的有与第三人订立合同，另外在承租人发现时可能优先承租权的行使期限已过，租赁合同关系终止，在该种情况下能否主张其优先承租权法律未明确规定。抑或是出租人蓄意提高价格，谎报与第三人的对价，意图让承租人支付更高的价格使自己获得更大的利益或者借此使承租人自动放弃优先承租权。在这种情况下，承租人并不参与出租人与第三人之间订立合同的过程，无法得知真实的交易情况，在救济自己优先承租权受到的侵害时，难以形成证据链证明自己的权利受到侵害。
（二）优先承租权行使期限和行使条件不明确
房屋优先承租权实际上是对出租人物权的一种限制，使其在法律规定的情况下不得将房屋随意出租给第三人。既然是一种限制，那么必须要对行使权利的条件做出限定。实践中，承租人相对于出租人来说往往是弱势方，更难维护自身的权益，因此，就会出现双方在租赁合同中约定，优先承租权的行使条件，具体来说，首先，出租人会在租赁合同中提出对权利行使的不合理的限制条件或者争议解决条款，而这些条款基本都对出租人来说是有利的，通过这种方式限制承租人行使优先承租权。在没有明确的行权前提时，法官很难确定承租人是否能够行使优先承租权。其次，权利的行使期限也未明确规定，优先承租权的行使期限指优先承租权成立后，能够行使的时间。我国法律对优先购买权的行使期间做了明确的规定，但是对优先承租权来说，权利的行使期限是以租赁期限届满后，出租人将房屋出租给第三人时，权利即不能行使。
三、完善我国优先承租权法律适用的建议
（一）明确出租人的通知义务
结合民法典对优先承租权的规定和司法实践，在租赁期限届满后，出租人可能将房屋收回，不再出租，也可能出现竞争的第三人，出租人将第三人提出的租赁条件告知承租人，再根据双方提供的条件决定与谁签订租赁合同，或者不将租赁条件告知承租人，直接与第三人签订合同。在上述的三种情况中，承租人的优先承租权能否得到保障，取决于出租人是否依据诚实信用的原则履行通知义务。在有竞争第三人时，出租人不履行该义务也会侵害优先承租权。综合上述侵权的情形，笔者认为，要明确出租人的通知义务，才能使优先承租权制度运转通顺，基于这样的目的，出租人的通知义务在履行期限上不应过长，可以参考优先购买权制度，将期限设置为十五日，因为履行通知义务甚至可以在租赁期限届满前，不需要特殊的前提条件。在内容上，出租人决定是否要将房屋出租的意思表示应当真实，仅依靠诚实信用原则来实现这一义务强制力较低，因此，在出租人通知承租人收回房屋不予出租时，应提供合理的理由，例如因承租人违反合同约定或是房屋转为自用等。在通知承租人有第三人竞争时，其转达的竞租条件也应当真实、具体。
（二）明确“同等条件”的具体内容
租金和支付方式是出租人利益的核心部分，无论是商事租赁还是以生活居住为目的的普通租赁，收取租金是出租人与他人订立合同的主要目的，因此租金的数额是主要条件，但是不能只看数额，租金的支付方式也是影响出租人收益的重要条件，例如一次性支付和分期支付对出租人来说有很大的区别，因分期支付造成出租人利益的损失也在出租人的考虑范围内。承租人能否一次性支付租金体现着承租人的资金实力，在出租人看来，承租人的支付能力越高，其租金被拖欠的可能性就越低，其利益就越有可能实现，因此，承租人不能要求出租人接受自己提出的同意数额与竞租人相同但支付方式不同的条件。