解除权消灭的情况下， 守约方提出解除合同之诉

2020年5月27日，原告顾某燕（买受人）与被告江苏某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定买受人向出卖人购买某商品房及车位。不久原告即向被告支付了房款和车位款，2022年6月27日被告向原告交付了房屋和车位（原告并未查看车位），并开具了房屋和车位款增值税普通发票。2024年6月28日原告领取不动产权证。后原告发现上述车位被人防设备占用，无法停车，遂于2025年2月诉至法院，请求判令解除原被告之间的商品房买卖合同中关于车位买卖的相应合同条款，退还原告车位价款并支付资金占用损失。

对于原被告之间的商品房买卖合同中关于车位买卖的相应合同条款是否应解除存在两种不同的意见。

第一种：认为撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中的被告已经于2022年6月27日向原告交付了房屋和车位，但原告怠于查看车位，未发现上述车位被人防设备占用，无法停车的情况，现要求解除关于车位买卖的相应合同条款，已过一年的除斥期间，不应当得到支持。

第二种意见：存在一是法律上或者事实上不能履行，二是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，三是债权人在合理期限内未请求履行。根据其中情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，被告向原告交付的车位受人防设施影响，无法停放小型机动车，并不符合原、被告双方签订的车位买卖条款的约定，原告不同意进行调剂其他车位，双方已处于合同僵局状态。为了使双方尽快从目的不能实现的合同关系中解脱出来，基于诚信和公平原则，对原告请求解除案涉合同中关于车位买卖的相应条款，予以支持。关于车位买卖条款解除后，被告返还原告车位款并支付资金占用损失。

笔者同意第二种意见，理由如下。

首先，解除权属于形成权，解除权行使期限属于除斥期间，不适用中止、中断或延长。守约方未在法定或约定的期限内行使，该解除权消灭，守约方可以要求合同对方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失来追究对方的违约责任。

其次，在解除权消灭的情况下，合同存在继续履行不能或继续履行显失公平的情形，致使合同陷入僵局，守约方可以依据民法典第五百八十条提起解除合同之诉。此时原告享有的是合同解除请求权，而非实体法上的合同解除权，最终需结合案件事实裁判能否实现解除合同的实体效果。

最后，原告怠于查看车位，从收到车位到主张解除关于车位买卖的相应合同条款已过一年的除斥期间，该解除权消灭。在此情况下，车位确实存在受人防设施影响，无法停放小型机动车，无法达到原、被告双方订立的合同目的，致使合同陷入僵局，原告作为守约方提起解除合同之诉，应当得到支持。

法院据此作出判决，解除了原、被告双方关于车位买卖的相应合同条款于起诉之日解除，并由被告向原告返还车位款及资金占用利息。宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。谭 毅