洪泽法院：房屋已办首次登记 开发商阶段性保证责任免除

2022年10月，购房人刘某向某银行申请个人一手住房贷款，并办理了抵押预告登记，由开发商提供连带责任保证，保证期间截止于正式抵押登记办妥且银行收到不动产抵押登记证明之日。后因刘某怠于偿还贷款，银行遂提起诉讼并主张，因案涉房屋至今未办理正式抵押登记，符合保证责任延续的合同条件，刘某应继续偿还欠款且开发商应当承担连带担保责任。开发商则辩称，其已于2024年12月13日为案涉房屋办理了不动产首次登记，意味着房屋已具备办理产权转移和抵押登记的全部法定条件。开发商的阶段性担保义务已履行完毕，保证责任应随之免除。

淮安市洪泽区人民法院经审理认为，双方的争议核心在于对阶段性保证责任终止条件的理解。虽合同约定，保证期间截止于正式抵押登记办妥且银行收到不动产抵押登记证明之日。但案涉房屋已办理首次登记，仅因购房人原因未办理转移登记以及抵押权登记的，原告能够凭借抵押预告登记对房屋实现优先受偿，阶段性保证合同作为替代性担保措施的目的已经实现。贷款银行要求被告房地产开发公司承担连带保证责任的诉讼请求，依法不应予以支持。

阶段性保证责任是商品房按揭贷款中为弥补正式抵押登记完成前的担保空窗而设，其根本目的在于保障银行债权，直至抵押权有效设立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，在已办理建筑物所有权首次登记且预告登记有效的情形下，预告登记权利人可主张抵押权自预告登记之日起设立。案涉房屋已完成首次登记，银行依据抵押预告登记即可对房屋行使优先受偿权的情况下，阶段性保证作为“过渡性担保”的目的已实现。若因购房人单方过错仍要求开发商担责，有违公平原则。银行应积极行使抵押权而非过度依赖保证责任，以促进金融风险防控与实体经济发展的协调。卫婷婷