□江苏经济报记者 金 彩
随着我国人口老龄化的加剧，康养产业迎来了前所未有的发展机遇。根据国家统计局最新数据，截至2024年底，全国60周岁及以上老年人口31031万人，占总人口的22.0%。老年人口的增加为康养产业带来了巨大的市场需求，但也出现了一些乱象。一些康养项目存在“虎头蛇尾”“纸上谈兵”的情况，甚至有的项目打着“康养”旗号吸引投资，蒙骗老年人。
近日，上海市民夏女士向本报反映，2023年初，她在南通启东购买了一套富德人寿的康养住宅，但项目延迟交付，于是她依据合同约定要求退款，却至今未能如愿。针对夏女士反映的情况，本报记者对富德人寿的康养项目进行了调查采访。
购房交付逾期数月，
解约容易退款难
2023年1月，夏女士为了改善晚年生活，在看了富德人寿的康养项目广告宣传和实地考察后，决定购买启东市启隆镇崇明岛大爱城爱江园小区一套113平方米的商品房，房价157.5万元。
根据合同约定，开发商要在2024年7月31日前交付房屋，然而直到2024年11月，没收到交付通知的夏女士前往小区才发现，她购买的房屋仍未完工，还停留在签约时的状态，离交付条件相距甚远。
“我等到去年年底，开发商还是没有交房，也不说到底什么时候可以交付，我越等越没有耐心。”夏女士告诉记者，去年5月她的家里出现了重大变故，90多岁的母亲急需护理费用，“本来买房也是为了给老人改善生活的，结果交付遥遥无期。我今年60多岁了，身体也不是很好，存的退休金都用于买房了，所以我向开发商提出解除合同，要求开发商退款。”
夏女士告诉记者，根据合同约定，如果开发商交房逾期超过90日，她就有权解除合同，且开发商应在收到解约通知的15日内退还全部房款、利息及违约金。2024年底，夏女士通过寄挂号信的方式，向开发商发出了正式书面解约函，然而后续的退款并不顺利。
寄出解约函后，夏女士联系了开发商销售人员，对方确认已收到解约函，并登记在册。“销售人员告诉我，他们对合同解约、退款等内容无异议，但是没有退款的能力，建议我走司法程序。”夏女士说，“我的诉求很简单，也在合理合法的范围内，实在不明白为什么非逼着我打官司。”
交付时间一拖再拖，
数百名业主起诉开发商
公开信息显示，以“大爱城”为核心品牌的大爱城投资控股有限公司（以下简称“大爱城控股”），总部位于北京，目前在京津冀、长三角和海南均布局健康产业新城，其中包括启东大爱城项目。企业介绍中，大爱城控股自称是富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称“富德生命人寿公司”）旗下企业、中国健康老龄产业投资运营商。
近日，记者致电大爱城控股，想了解启东大爱城项目情况，但该公司官网公布的总部服务热线无人接听，启东大爱城的客服电话已是“空号”。
虽然项目位置行政划分属于启东市启隆镇，但实际与上海崇明区仅一路之隔，且崇明岛上生态环境良好，配合项目宣传的养老、旅游、度假等优势，吸引了不少上海市民购买，夏女士就是其中之一。让人没想到的是，如今不仅交付困难，宣传中提到的康养相关配套也没有落实到位。
9月9日，记者联系了启东大爱城开发商——大爱城房地产开发南通有限公司（以下简称“大爱城南通公司”），负责项目工程建设的顾先生表示，目前正在全力建设逾期交付的房屋，根据目前的进度来看，最快下个月可以交付一部分，最迟明年上半年可以全部交付。
启东大爱城销售中心客服人员表示，公司目前资金紧张，首要目标是确保项目完工、尽快交付。“确实是逾期了，按照合同约定，业主有权要求赔付违约金或是解除合同、退款。”客服说，“但目前公司资金链非常困难，建议业主通过司法途径解决。”此外，销售中心另一名工作人员表示，目前该项目仅有住宅和简单的配套设施，前期宣传的康养等配套设施都没有落地。“目前就相当于普通的住宅小区。”该工作人员说。
企查查官网显示，大爱城南通公司曾是富德生命人寿公司、大爱城控股等控股企业，二者退出持股后，目前由五矿国际信托有限公司全资控股。
大爱城南通公司法定代表人是徐文渊，他曾担任富德生命人寿公司的执行董事，目前仍是该公司董事。
据记者不完全统计，截至发稿时，大爱城南通公司作为被告涉及的商品房预售合同纠纷400多起，涉案金额4000多万元，还有超过80起案件进入执行阶段，涉案金额1000多万元。这些案件中，大部分是业主要求开发商赔付逾期交房造成的损失，也有少部分业主要求退房退款。
投资方富德生命人寿官司缠身，
监管罚款不断
在启东大爱城的相关宣传介绍中，称该项目是富德生命人寿公司旗下康养项目，位于崇明岛北侧，占地面积约3000亩（建设用地1500亩，农田景观用地1500亩），总建筑面积约110万平方米，规划洋房、合院和双拼别墅三大产品，共计11496套住宅。
富德生命人寿公司成立于2002年，总部位于深圳。记者致电该公司全国统一客服热线，客服表示对于启东大爱城项目并不了解。之后记者致电富德生命人寿南通公司，一名工作人员告诉记者，公司确实投资了启东大爱城项目，多年前他们还曾帮忙招聘工作人员，“公司在多个领域都有投资，各项目都有专门负责的团队，我们这边主要对接保险业务，对大爱城的具体情况并不清楚”。
据了解，富德生命人寿公司曾凭借万能险迅速崛起，一度跃居寿险行业第三，仅次于国寿、平安。其激进扩张模式主要体现在大量投资不动产、股权等领域，积累了一定规模的资产，但随着市场环境变化和监管政策趋严，这种模式的弊端逐渐显现。近年来，富德生命人寿公司因激进扩张导致资金困境，流动性压力凸显，连续4年未披露年报，同时罚单不断。
自2021年起，富德生命人寿公司以“过渡期政策调整”为由暂缓披露年报，至今未公布年报预计披露时间。其最后一份偿付能力报告显示，2021年第四季度综合偿付能力充足率仅为103%，逼近监管红线，核心偿付能力充足率更是低至87%。
此外，该公司的纠纷诉讼不断，因销售误导引发的理赔纠纷激增，2024年公司诉讼赔付支出同比增长55%，仅“退旧保新”诈骗案涉及的赔偿金额就超过3000万元。
启东住建部门：
多方协调，全力保障房屋交付
为了弄清大爱城项目目前状况，记者联系了启东市住房和城乡建设局，该局房管科的工作人员施先生表示，大爱城项目此前因企业内部矛盾导致停工，后在属地政府部门的协调下复工，目前逾期交付的房屋涉及项目内3个地块、1000多户业主。“从去年7月复工到现在，中间虽然有波折，但我们一直在要求开发商确保工程完工、达到交付标准。”施先生说，“我们一直在做工作，今年5月还开了一次协调会，要求施工单位全力建设，要求开发商设立业主开放日、建立业主群，并通过微信公众号定期向业主通报建设情况。”
针对夏女士提出的预付购房款监管问题，施先生表示，根据相关法规和要求，政府部门监管金额的上限是项目工程造价的30%，同时这个比例会根据项目建设进度逐步下调，监管的目的是确保开发商将资金投入工程建设中。“康养项目就先不提了，我们只能要求开发商完成房屋建设，确保业主最终拿到房。但对于业主要求开发商赔偿逾期交付的违约金或要求退房退款，这个只能与开发商协商，或者通过法律途径解决。我们没有权力直接将监管账户里的钱赔给业主。”
谨防“康养”概念虚假宣传，
谨慎投资以免遭到财产损失
“开发商逾期交房的行为已构成违约，业主可以依据合同约定向开发商主张逾期交房的违约责任。”江苏国颂律师事务所合伙人贾晨律师表示，“违约责任包括但不限于解除购房合同并退款、要求开发商履行交房义务并支付违约金等，如果双方协商不成，业主可以依据合同向有管辖权的法院提起民事诉讼，必要时申请财产保全，以维护自己的合法权益。”
老年人口的增加为康养产业带来了巨大的市场需求，但业内人士提醒，要谨防“康养”概念的营销噱头。“一些项目地处偏远，周边缺乏医疗资源和成熟社区，日常买菜、就医都可能非常不便。”健康产业相关业内人士表示，“一些宣传中的高端医疗设施，可能实际上只有最基础的血压仪、血糖仪，无法应对突发疾病。”
此外，业内人士表示，要警惕“高回报”投资陷阱，有些不法分子会打着“以房养老”“购买床位可分红”“预存费用享高额收益”等旗号，吸引老年人投资。“过高回报的承诺背后往往是陷阱，很可能最终不仅无法兑付回报，甚至连本金也难以收回。”
对于启东大爱城逾期交付等相关问题的后续进展，本报将继续关注。