编者按： 在中国，租房从来不只是找个地方睡觉那么简单。它关乎尊严，关乎安全感，甚至关乎一个人能否在城市站稳脚跟。2025年7月，国务院公布《住房租赁条例》，将于9月15日正式实施，这标志着中国租房市场终于迎来了第一部国家级行政法规。本报即日起推出《租房人的春天》系列报道，聚焦学生家长、大学生、创业者、房屋中介等不同群体，讲述他们与“租房”之间的故事。
□江苏经济报记者 张韩虹
“再苦不能苦孩子” 的朴素信念，总在生活最细微的褶皱里生长出具体的模样。每逢新学期的脚步临近，知名中小学周边的小区便会悄然迎来一批特殊的 “迁徙者”—— 拎着行囊的陪读家长们，正用脚步丈量着 “家校距离” 的焦虑。随着9月开学的钟摆日渐清晰，这场现代版 “孟母三迁” 的迁徙潮如期而至，学租房市场也在秋意渐浓中悄悄升温。然而，今年的热度里，却藏着与往年不同的变量 —— 即将实施的租房新政如同一道新风，正轻轻吹动着市场的衣角，让这场为孩子奔波的迁徙之路，多了几分规范的底色与未知的期待。
紧俏的“老破小”不愁租
阳阳妈妈站在秦淮区的老房子窗前，望着手里捧着的高中录取通知书，心里既欣慰又添了层惆怅。孩子如愿考上理想高中的喜悦还没散去，通勤难题就摆上了桌面 —— 家到学校横跨三个行政区，早晚高峰的堵车长龙能把40分钟的路程拖成一个半小时。“孩子高中课业肯定更重，哪经得起这样折腾？” 她和丈夫连夜商量，咬咬牙做下陪读的决定：继续租房，让孩子把赶路的时间都用在学习上。
收到高中的录取通知书后，阳阳妈妈就成了中介门店的常客。她在租房软件上收藏了近10套房源，实地看过的也有四五套，可联系中介后才发现，学校周边的房子早就成了 “香饽饽”。“稍微新点的小区要么刚挂牌就被订走，要么租金高得离谱，环境稍好一些的三居室报价达到6000元/月。” 她无奈地感慨，优质房源就像限时抢购的商品，稍有犹豫就没了踪影。最后在中介的推荐下，她把目光投向了学校对面的老小区——墙皮斑驳的单元楼、没有电梯的6层户型，60 平方米的两居室虽显局促，却胜在出门过马路就是学校。
学租房市场里的 “老破小”在家长的追捧下常年处于供不应求的状态。这些老小区凭着 “黄金地段” 占据绝对优势 —— 往往与名校仅一墙之隔，省去了长途通勤的疲惫，也让家长在早晚接送时少了许多奔波。就像阳阳妈妈租的房子，从窗户就可以看到学校操场，孩子早上能多睡半小时。也是这份 “近在咫尺” 的便利，成了无数家长心中压倒一切的考量，哪怕房子再旧，也愿意为这 “10分钟上学路” 买单。
但“老破小” 的居住体验确实让人难言满意。斑驳脱落的墙皮是常态，梅雨季节墙角常会渗出霉斑，租客不得不定期用除霉喷雾反复擦拭；没有电梯的老楼，家住五六楼的租客每天买菜拎重物都要气喘吁吁，遇上孩子生病送医，抱着孩子爬楼更是煎熬；户型设计也大多落后，暗厨暗卫是标配，夏天闷热，老旧的厨房异味四散，冬天门窗不密封又阴冷，孩子书桌前总得搭块厚毛毯。更让人头疼的是设施老化问题，水管不时漏水、电路时常跳闸，报修后房东往往以 “老房子就这样” 为由拖延处理，生活里总藏着这样那样的小麻烦。不过，即使这样，在 “不能让孩子输在起跑线上”的执念下，家长们宁愿忍受居住的不便，也要为孩子换一个 “校门口的家”。
而即将实施的租房新政，正给这片火热的市场注入新的期待。新政明确要求对学租房的居住环境进行规范，今后，像老房子的电路老化、水管渗漏等问题也将纳入监管范围，房东若拒不整改将面临处罚。这对租房家长而言，无疑是个好消息 。阳阳妈妈听说新政后，特意在看房时多问了句：“以后这房子漏水，房东总不会拖着不修了吧？” 中介笑着点头时，她心里的石头似乎轻了许多。
负重前行背后的“年年跳涨”
“其实，这已经是我们第二次为孩子租房了。” 阳阳妈妈翻着手机里的缴费记录算起账来，孩子初中时租的那套房子，起初每月租金 3800 元，3年里跟着学区房热度一路涨到 4500 元。再加上每月 200 元的物业费和 300 元的停车费，仅住房这一项，全家每个月的固定支出就有 5000 元。“相当于我半个月的工资都砸在租房上了。” 她轻声叹道，可即便如此，当时还是在续租合同上果断签了字。
如今这套 “老破旧” 的两居室，光租金就比初中时贵了近千元，阳阳妈妈索性盘算着把秦淮区的自住房租出去：“自家房子地段好，每月能租 4000 元，这样一进一出能冲抵大半开销，日子总能松快些。” 她摩挲着窗台的纹路，望着窗前百米开外的学校大门轻轻舒了口气：“只要孩子上学方便，住着安全，这点付出值了。”
同样为学租房奔波的还有李东。孩子今年秋天就要上小学，可他和妻子常年在外地工作，只能把孩子托付给老家来的父母照顾。老人年纪大了不会骑车，每天接送孩子过马路都让他揪心，夫妻俩商量再三，决定在学校门口租套房子。李东特意请假回南京看房，跑了3天中介门店，才在学校隔壁的老小区找到合适的房源。
他原本想和房东签份 6 年的长约，这样孩子小学期间都不用搬家，可话刚说出口就被房东摆手拒绝：“学校周边的房子哪用愁租？到开学前有的房子甚至‘一月一价’，长租太不划算。” 房东拿出周边的租房合同举例，同户型房源今年报价 4200 元，比去年涨了 500 元，“你要是签长租，明年市场涨价我不就亏了？” 李东磨了半天嘴皮，房东才松口同意一年一签，但特意提前打了招呼：“丑话说在前头，如果明年租房市场价格上涨，租金肯定得按市价调，这周边行情差不多都这样。” 李东看着老人期盼的眼神，只能硬着头皮签了合同，心里却暗暗发愁：“每年涨几百，6年下来也是笔不小的开销。”
这种 “租期短、涨幅大” 的特点，正是学租房市场的常态。业内人士分析，学租房受学期周期影响显著，每年 7 至 9 月开学前都是价格上扬期，单月涨幅多在 100 至 300 元，到 8 月临近开学时更是迎来高峰。从部分房屋中介门店的接待数据看，6 月以来进店求租学租房的家庭比上月增加了两成，线上咨询电话也明显密集起来，不少人为了 “抢” 到距离学校最近的房源，甚至愿意接受高于心理预期 20% 的价格。
不过李东最近刷手机时，留意到刚出台的租房新政，里面明确要求建立租金监测机制，对学租房租金涨幅设置了上限。“说不定以后不用年年担心涨价了。” 他把政策条文反复看了两遍，并把政策截图发给妻子，夫妻俩视频时都松了口气，眉头舒展的瞬间，仿佛已经能看到更稳定的租房前景，心里也顿时踏实了不少。
打响“押金保卫战”
有人在为租房的房源和价格发愁，也有人在为退房时的押金问题焦虑不已。谈起自己的学租房遭遇，鑫鑫妈妈难掩气愤，一声 “被坑了” 里满是无奈。前几年因为种种原因没买学区房，全家一直靠租房陪读。5年前儿子刚上小学时，她在学校附近以每月 8000 元的价格租下一套三居室，签了6年的长租合同。今年为了孩子升学规划，全家在新学区买了房，便打算退掉这套租住多年的房子。按照合同约定，他们提前一个月就向房东提交了退租通知，退房前还特意请保洁做了深度清洁，把家具摆设恢复成入住时的模样，只等交钥匙结清水电费用。
“我当时想着，提前退租确实理亏，房东最多扣一半押金，没想到连拿回押金的希望都没有，还要倒赔 3 个月房租当违约金。” 鑫鑫妈妈至今记得退房时的情景：房东带着专业验房师上门，两人打着手电筒把房子照了个遍，从墙面到地板逐处检查，最后列出七八处 “问题”—— 客厅墙面有两处指甲盖大小的油漆鼓包，卧室踢脚线松动了半厘米，阳台插座面板有轻微划痕，甚至连厨房水槽边缘的硅胶有些许发黄都被记了下来。
“房子是用来住的，又不是工艺品得捧在手心呵护！” 鑫鑫妈妈当场提出异议，这些明明是正常居住产生的损耗，房东却咬定是人为损坏。她气得报了警，民警调解时房东却态度强硬，不仅拒绝退还 8000 元押金，还拿出合同里 “提前退租需支付3个月租金作为违约金” 的条款，要求额外补偿 24000 元。“租金里本就包含了正常使用的损耗成本，现在又拿这些小问题要求补偿，这不是重复收费吗？” 鑫鑫妈妈和房东反复沟通了十几次，从说理到争执，始终没得到任何结果。如今孩子的转学手续早已办妥，新家也住了快一个月，可当初交的押金却像石沉大海，每次催问都被房东以 “房屋损耗未处理” 为由搪塞过去。
“租客想顺顺利利拿回押金太难了，以前总得当‘自证清白’的一方。” 鑫鑫妈妈无奈地感叹，过去退租时常常得自己找证据证明房子没被人为损坏，才能勉强要回部分押金。但现在她刷到了租房新政的解读，眼睛里重新燃起希望：“新政里说押金怎么退、怎么收都得提前写清楚，除了合同约定的情况，房东没正当理由不能扣押金。最关键的是举证责任变了，现在得房东拿出证据证明租客弄坏了房子，才能合法扣钱。” 她逐条看着新政条款，里面还禁止了房东擅自进房、强迫解除合同等行为，“以后租客腰杆能挺得更直了，这些保障总算能让我们少受点委屈。”