购房者违约退房 5万元定金不予退还

购房前，销售承诺协助办理“无房证明”规避限购政策并约定返佣，可信吗？当心！购房者虚假申报购房资格，法律风险将自行承担。近日，太仓法院就审结了这样一起商品房预约合同纠纷。

2021年10月，马某与某开发商签订认购协议及买卖合同，购买太仓某楼盘房屋，总价152万余元。其支付首付款46万余元（含定金5万元）后，却以“无购房资格”“开发商虚构材料”“中介承诺返佣未兑现”为由拒绝网签，并于2022年3月提交退房申请。马某认为在签约前已告知开发商其在苏州有房（提供配偶共有房产证明），中介公司销售人员何某指导其通过“假离婚”获取无房证明规避限购政策，并与其口头约定房屋总价140万元，差额12万元由中介返佣，但返佣协议未履行。马某遂将开发商和中介公司诉至法院，要求解除购房合同，并返还其46万余元首付款。

庭审中，开发商出示马某签约时亲笔签署的《购房承诺书》，承诺“提交材料真实有效”；其提供的苏州市不动产查询证明明确显示“苏州大市范围内无住宅登记”；所有合同均载明152万元总价。中介公司则辩称已于2021年7月停止经营，未参与销售，返佣协议所用公章系伪造。

法院经审理后认为，马某自行提供的官方《不动产查询证明》证实其符合苏州限购政策，其声称“开发商协助造假”无实证支持。认购书、买卖合同均以152万元为交易价格，口头主张140万元无书面依据，所谓“返佣协议”加盖为已停业公司印章，且内容与马某自称“链家客户”身份矛盾。马某于2022年主动以“突发疾病、返佣未实现”为由申请退房，构成单方违约。开发商多次要求其提供退款账户，愿退定金外款项，但其拒不配合。综上，法院认定合同有效，马某违约导致解除。依据民法典定金罚则，法院最终判决5万元定金不予退还，开发商返还剩余41万余元。

法官表示，限购政策关乎市场秩序，购房者应当严守购房政策，切勿轻信“规避资格”承诺。在与开发商签订认购协议和买卖合同时，购房者需如实提供材料，任何虚假申报（如虚构婚姻状况）将自行承担法律风险。同时，要书面确认交易细节，房屋总价、付款方式等核心条款须载入合同，中介返佣等口头承诺易引发纠纷，应要求开发商书面确认或与中介签订三方协议。商品房交易金额大、环节多，购房者务必谨慎签订合同，切实保障自身权益。赵灵跑