黄梅天开窗致科技住宅霉变，责任谁来担？

随着消费者对居住品质的追求日益提升，科技住宅逐渐成为房地产市场的新宠。作为一种创新的建筑科技产品，科技住宅在给人们带来便利的同时，也因其复杂的温湿度控制系统、新风系统，对居住者提出了制冷期间不开窗等特殊要求。近日，苏州市虎丘区人民法院审结一起涉科技住宅不当使用引发的租赁合同纠纷。

为了孩子上学方便，王先生想要在学校附近租赁房屋，并在中介的介绍下看中了一套配备恒温、恒湿、恒氧“三恒系统”的科技住宅。虽然相较于其他同地段房屋，这套科技住宅租金比较高，但考虑到居住的舒适性、距离学校较近等原因，王先生以每月4800元租金与房东李小姐签订了为期半年的租赁合同。

转眼到了学期末尾，租期已经过去5个月。正值黄梅天，王先生带着孩子外出，没有关闭客厅窗户。7月初，王先生一家回到房屋，却发现多个房间墙面出现大面积霉变，遂与李小姐进行沟通。李小姐提醒王先生关窗：“客厅窗户怎么能不关呢？就是因为开了窗才发霉的。”王先生却反问李小姐：“房间发霉，不开窗怎么行？”

沟通无果后，李小姐带着小区物业服务人员、中介以及房屋维修人员到现场查看，发现全屋墙纸发霉、吊顶多处有水迹，原因是未关窗户导致湿气侵入、水珠长时间附着在“三恒”系统墙壁，预估维修需耗时1个月。

看着墙面大面积霉变，房东李小姐要求租客王先生在租赁期满前将房屋修复或承担维修费用，未明确答复视为租赁合同解除。而王先生则认为房屋霉变会导致霉菌扩散，影响家人身体健康，要求房东李小姐限期处理，否则解除租赁合同。

双方对修缮问题无法协商一致，7月5日，租客王先生搬离房屋。房东李小姐诉至法院，要求确认合同解除，并要求租客王先生赔偿维修费用1.3万元、违约金及房屋维修期间的空置损失。租客王先生则提出反诉，要求确认合同解除的同时，主张房东李小姐退还剩余租金、押金并支付违约金。

审理过程中，经法官实地勘察，发现案涉房屋楼栋墙面贴有《科技系统使用注意事项》，载明“夏季制冷期间不要开窗通风，以防高温高湿空气进入户内，造成墙面结露发霉”。承租房屋室内窗户上贴有“房间采用科技系统，请不要开窗，以免造成房间墙体结露”的注意事项。房屋出租时，中介人员明确告知房屋系科技住宅，不能长时间开窗。

虎丘法院经审理认为，房屋租赁实际使用的5个月期间，房屋并无任何霉渍，房东李小姐已尽到交付符合正常安全使用条件房屋的义务。同时，根据房屋楼栋墙面、室内窗户相关提示以及中介人员明确表述，房东李小姐也合理告知了房屋使用注意事项。但租客王先生在梅雨季开窗，存在明显使用不当，应承担维修责任，其拒绝履行维修义务，违反合同约定，应当承担违约责任。

考虑到双方均有意向解除合同，且租客王先生于7月5日实际搬离，法院依法确认租赁合同于7月5日解除。合同解除后，房东李小姐应退还合同未履行期间对应的租金、押金，租客王先生需赔偿房屋维修费用及房屋维修期间的空置损失。综上，法院依法判决双方租赁合同解除、王先生赔偿李小姐1.1万余元，李小姐退还押金及剩余房租。双方均未上诉，判决已生效。

法官表示，对于科技住宅、地暖房等特殊类型房屋，特别是在梅雨季节等特殊气候条件下，需要特别注意防潮措施，并严格遵守使用规范。相较于普通房屋，租赁此类房屋时，出租人与承租人都应尽到注意义务。出租人应通过书面合同、口头告知、张贴提示等多种方式，全面履行告知义务，确保承租人充分知晓房屋使用注意事项；承租人应当按照操作说明使用房屋设施，避免因不当操作导致设备损坏或房屋受损。即使因房屋租赁问题产生争议，租赁双方也应本着诚信原则及时协商，主动采取补救措施，共同推动争议妥善解决。

李 琴 吴亦为