论房屋合法转租下次承租人的优先承租权

房屋租赁作为现代社会居住与商业活动的重要载体，转租现象日益普遍，次承租人群体的权益保护问题逐渐凸显。我国民法典第七百三十四条确立了承租人优先承租权制度，但未明确次承租人是否享有同等权利，导致司法实践中权利冲突频发。次承租人作为实际占有使用房屋的主体，其居住权益或经营利益与承租人的合同权利存在张力，亟待法律回应。

一、次承租人优先承租权的性质

（一）请求权说

主张该学说的学者认为优先承租权不是一种绝对权，而是附条件的强制缔约请求权，承租人不能凭单方意思表示即与出租人直接形成新合同。请求权说的核心在于，优先承租权的行使需遵循“要约—承诺”的规则，承租人需先提出续租要约，出租人承诺后合同方成立。

（二）形成权说

该学说认为优先承租权是形成权，承租人依单方意思表示即可在同等条件下直接成立新租赁合同的形成权，无需出租人另行同意。这一观点强调优先承租权的形成效力，即承租人单方行使权利即可强制缔约，出租人不得拒绝。

（三）准物权说

该学说认为，优先承租权是租赁权物权化的体现，属于兼具债权与物权特征的混合权利。优先承租权是租赁权的延伸，也符合租赁权物权化的特征，故本质上仍属于债权。具体而言：其一，优先承租权的优先效力确保承租人在同等条件下获得优先缔约地位；其二，其追及效力则使权利不因出租人的变更而受影响，这正是物权效力的典型体现。

基于上述分析，笔者认为将优先承租权界定为形成权说更具合理性。该制度的核心价值在于保障承租人的合法权益，并以此为基础维护租赁关系的稳定状态。承租人行使优先承租权时所体现的“优先性”特征，需结合制度目的予以准确阐释。请求权说中承租人只有请求出租人签订租赁合同的义务，而出租人享有选择权，无法体现“优先性”；准物权说，优先承租权具有物权效力，虽体现了“优先性”，却超出法律规定的范畴。形成权说认为，优先承租权是承租人依单方意思表示即可在“同等条件”下与出租人成立新租赁合同的权利，无需出租人另行承诺。这一观点契合优先承租权的制度初衷，即通过赋予承租人单方形成法律关系的效力，实现对弱势方的倾斜保护，避免出租人恶意拒绝续租或虚构交易阻碍权利行使。

二、房屋合法转租下次承租人行使优先承租权的困境

（一）未规定次承租人享有优先权及行使条件

我国现行法律对次承租人优先承租权的规定存在显著制度空白。民法典第七百三十四条第2款虽明确承租人在租赁期限届满后享有优先承租权，却未将次承租人纳入权利主体范畴，导致司法实践中裁判尺度不一。否定说基于合同相对性原理，主张优先承租权的权利基础源于原租赁合同，次承租人既非合同当事人，亦与出租人无直接法律关系，故不应享有该权利；肯定说则强调次承租人作为实际占有使用人，其居住或经营权益更需特殊保护，主张类推适用承租人优先承租权规则。

（二）未明确次承租人与承租人优先权顺位

在房屋合法转租关系中，当承租人与次承租人同时主张优先承租权时，因法律未明确二者权利冲突的解决规则，司法实践陷入裁判标准不统一的困境。权利顺位争议的根源在于权利基础的冲突与利益衡量的复杂性：一方面，承租人的优先承租权源于原租赁合同的债权属性，而次承租人的优先权因实际占有及转租合同关系；另一方面，承租人作为转租合同当事人的财产性利益与次承租人作为实际占有人的生存利益或经营利益之间的价值权衡，缺乏明确法律依据。理论层面围绕权利顺位形成多元争议：“物权化债权说”主张次承租人因实际占有形成“准物权”效力，其优先权应优先于承租人；“生存利益优先说”则强调涉及居住用房转租时，次承租人的基本生存需求应优先保障。

三、房屋合法转租下次承租人优先承租权的完善建议

（一）明确次承租人的优先权及行使条件

次承租人的优先承租权系基于实际占有租赁房屋及租赁合同关系产生的物权化债权，本质为法律对次承租人稳定居住或经营权益的特殊保护，其权利属性可通过民法典第七百三十四条第2款承租人范畴的法律解释纳入该条款适用范围。其行使需满足以下要件：基础条件为存在合法有效的转租关系且转租行为已取得出租人同意，同时次承租人实际占有并持续使用租赁房屋；程序条件要求出租人在租赁期限届满前合理期限内通知次承租人行使权利，次承租人应于收到通知后15日内明确表示是否行使；实体条件需满足“同等条件”，即租金、支付方式、租赁期限等核心条款一致。同时，权利行使受到双重限制：不得对抗房屋共有人或出租人近亲属等法定优先权；次承租人亦不得以行使优先权为由恶意压低租金或损害出租人利益。

（二）明确次承租人与承租人的优先权顺位

次承租人与承租人优先权的顺位争议，本质是占有利益与合同利益的博弈。顺位确定需区分不同情形，首先，一般情形下，整体转租时承租人已经将房屋全部空间转租，因次承租人已实际占有房屋且承租人脱离实际控制，次承租人更加依赖房屋，次承租人优先于承租人；部分转租时则按“时间优先”或“面积比例”确定顺位。特殊情形中，居住用房次承租人因生存需求优先，营业用房承租人因转租多具经营目的且次承租人权利可通过合同解除权救济而优先；若承租人明确放弃优先权或存在重大违约行为，次承租人可优先行使权利。