翻开一起房屋租赁合同纠纷的卷宗，清晰却紧绷的法律关系链条呈现在眼前，承办法官孙星星锁紧了眉头。古镇商铺，20年的服饰老店，诚实本分经营的夫妻，租赁纠纷……一个个关键词跳转在他的脑海里。
苏州某旅游公司是某古镇商业街的产权方，该旅游公司将房屋出租给了吴江某商业公司，这家商业公司再将房屋转租给商户。旅游公司与商业公司原本都是每年签订一次房屋租赁合同，但从2023年起，双方未再签订书面合同。2024年，旅游公司与商业公司就该商业街上15处房产的2023、2024年度租金产生争议。
老张夫妇承租了其中一间房屋近20年用以经营服饰店，他们虽然向商业公司支付了租金，却被一张诉状打破了平静的生活。原来，旅游公司将商业公司连同实际占有使用的老张夫妇及服饰店一并告上法庭，要求支付欠租并强制腾退房屋。
面对层层嵌套的租赁结构，孙星星首先确认了旅游公司与商业公司之间的基础租赁关系，商业公司未依约履行付款义务，构成根本违约，这是引发诉讼的直接根源。再看老张夫妇，商业公司作为承租人，将案涉房屋转租给他们，双方建立了独立的转租合同关系。老张夫妇作为次承租人，已按约向商业公司支付了2024年度全额租金，但商业公司未依约向旅游公司支付租金，导致旅游公司欲收回房屋。老张夫妇占有使用房屋有合同依据，主观上属于善意，客观上并无过错。老张夫妇在案涉房屋内实际经营了近20年，作为次承租人，夫妇俩是房屋的实际占有人和使用人。
孙星星明确租金债务的“靶心”仅在商业公司，老张夫妇是善意占有人，应当避免将无端债务强加于已履行付款义务的次承租人。严谨而有层次的法律关系切割，为后续寻求实质解纷方案厘清了头绪。
老张夫妇年逾花甲，子女都不在身边，这家小小的服饰店不仅是他们的生计，也是他们的内心支柱。孙星星查明事实后，主动当起了“解铃人”。他采取“背对背”调解方式，向旅游公司解释老张夫妇是善意占有人，如进入执行开展强制腾退，现实阻力比较大，商铺也可能会有漫长的空置期。同时，孙星星向旅游公司转达了老张夫妇强烈的续租意愿，也介绍了这家服饰店多年经营良好，有着一大批稳定的客源，是可靠稳定的承租人。
经过耐心反复沟通，旅游公司权衡了各方面利弊，同意“越过”违约的商业公司，直接与老张夫妇签订2025年度租赁合同，撤回对老张夫妇及服饰店的起诉。后续纠纷的解决路径变得清晰，焦点集中在商业公司欠租问题上。最终，法院判决商业公司支付旅游公司2023、2024年度租金。
判决后，商业公司主动履行了付款义务，该案为旅游公司与商业公司协商处理其余14处房屋争议提供了范本。经沟通，双方均同意按照判决标准协商处理，避免了系列诉讼。
“这起案件表面是租金追索与腾退之争，内核则是法律逻辑与生存现实、契约精神与人文关怀的深刻对话。”孙星星说，“在纠纷处理过程中，我一直提醒自己要秉持穿透式审判思维，‘透视’复杂表象，精准锁定核心法律关系与责任主体，坚守合同相对性，避免责任泛化，保护善意实际使用人权益是公正裁判的前提。”
结案月余，孙星星特意回到古镇，远远望着那间小小的服饰店，看到老张夫妇忙碌的身影，暗自为这份平凡的“小美满”感动。法官的法槌，既能厘清纷繁复杂的权责界限，也能为最朴素的群众期盼留一扇温暖的窗。吴玉娇