A公司向朱某借款2000万元，以A公司所有的6幢房屋作为借款担保，并于2010年10月13日办理抵押登记。后A公司未按约向朱某还款，朱某遂向法院提起诉讼，双方达成调解协议。A公司未履行还款义务，朱某向法院申请强制执行。2015年12月3日，法院作出执行裁定，裁定将抵押的6幢房屋交付给朱某抵偿债务2000万元，朱某持裁定于2016年1月5日办理了相关产权过户登记手续。
2010年11月3日，A公司将抵押的6幢房屋出租给李某，并签订《房屋租赁合同》，约定租期自2010年11月5日起至2031年11月5日止，租金15万元/年，因A公司向李某借款未归还，以租金抵扣借款。李某一直占有该6幢房屋。2024年3月朱某向法院提起诉讼，要求确认A公司与李某签订的《房屋租赁合同》无效，李某返还占有的6幢房屋，按15万元/年支付占有使用费。李某抗辩买卖不破租赁，其享有优先购买权。
本案的争议焦点：1.先抵押后出租房屋的腾退问题；2.房屋占用费问题。
关于争议焦点一：笔者认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，A公司于2010年10月13日将案涉房产抵押给债权人朱某并办理了抵押登记，同年11月3日又与李某签订房屋租赁合同，约定将案涉6幢房产出租给李某。上述房产抵押在前，承租在后。朱某系因抵押权人为实现抵押权发生所有权变动的受让人，上述房产上的租赁关系对其无约束力，李某无继续占用案涉房产的合法依据，亦不享有对出租房屋的优先购买权，故对朱某要求李某返还案涉6幢房产的诉讼请求，应当予以支持。
关于争议焦点二：笔者认为，李某与A公司之间关于以房租抵债务的合同约定对朱某没有约束力，在朱某取得案涉6幢房产所有权后，该房屋的财产权益就归属于朱某。李某依法应向朱某支付占用案涉房产期间的费用。占有使用费应以李某与A公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准作为参考较为适宜，李某应按15万元/年的租金标准向朱某支付房屋占有使用费（自2016年1月5日起按15万元/年计算至实际返还房产止）。
笔者认为，本案主要涉及的问题是“买卖不破租赁”原则的例外情形，先抵押后出租的情况下，抵押权优先于承租权，抵押权人在债权无法实现时，为实现抵押权发生所有权变动的受让人不受原租赁合同的约束，只要受让人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。 沈 艳