法拍房公告未列明包含车位，购房者不得擅自占用

法拍房一般具有价格低、税费负担轻、现房交付等优势，对购房者而言具有一定的吸引力。近日，苏州市姑苏区法院审理了一起因仅购买法拍房但擅自占用车位引发纠纷的案件。

2007年，赵某购买A房屋，当时买卖合同约定，房屋地下及架空层停车位是具有独立使用功能的独立建筑空间，不属于必要附属设施，也不随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。赵某支付11万元购买了架空层一处汽车车位。2017年，张某与赵某签订车位使用权转让协议，购买车位后一直未实际使用。

2020年1月，因赵某未履行生效法律文书确定义务，姑苏法院作出执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人赵某名下的A房屋。一个月后，法院在司法拍卖平台发布关于A房屋（含装修）的拍卖公告，其中拍卖标的物介绍一栏中并未提及汽车车位。

吴某通过司法拍卖平台拍得A房屋，姑苏法院于2022年4月作出执行裁定书，裁定A房屋不动产权归吴某所有，该裁定已生效。吴某拍得A房屋后陆续缴纳了2019年至2022年房屋对应汽车车位的管理费。

某天，张某发现吴某在汽车车位上安装了地锁并占有使用，于是要求吴某返还车位。吴某认为，自己通过司法拍卖平台购买了A房屋，且向物业公司支付了赵某拖欠的车位管理费。另外，小区邻居也告知购买房屋时车位是一并购买的，因此案涉车位应该是自己的。双方协商不成，张某诉至姑苏法院，请求判令吴某停止使用案涉车位并支付车位占用使用费。

法院经审理认为，张某与赵某签订的车位转让协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立且生效，加上张某支付了车位使用权转让价款，因此法院认定张某为案涉车位使用权人。

关于吴某通过司法拍卖受让A房屋时是否一并受让案涉车位使用权问题，法院认为，赵某最开始购房时签订的商品房买卖合同合法有效，合同中已明确约定案涉车位使用权与案涉房屋分开出售并单独作价11万元，赵某已全额支付。另结合法院关于A房屋司法拍卖公告标的物情况说明中未包含案涉车位的事实，法院认定吴某通过司法拍卖仅受让A房屋产权，并不包含案涉车位使用权。关于吴某认为因同小区邻居购买房屋时车位必须一同购买，从而认为案涉车位是其购得的抗辩意见，于法无据，法院不予采信。

张某作为案涉车位使用权人，其对车位享有使用及对外出租的权利。吴某占用使用案涉车位，必然会造成张某因无法正常使用车位进而产生一定的经济损失。本案中，张某按照300元/月标准主张其经济损失，未明显超过市场价格，法院对此予以认定。鉴于庭审中吴某已明确不同意在本案中一并处理其已缴纳的车位管理费，因此法院对此在本案中不予理涉。

结合张某认可吴某自2020年7月开始占用使用案涉车位，而吴某对实际开始使用车位的具体日期表示不清楚，法院最终判决吴某自2020年7月15日起至实际停止占用案涉车位之日止，按照300元/月标准向张某支付占用使用费。一审判决后，吴某提起上诉，二审维持原判。

法官提醒，无论是一般的商品房出售还是司法拍卖的房屋，是否在房屋出售的同时包含车位需要视具体约定。在通过司法拍卖平台购房时，购房者一定要仔细阅读拍卖公告，详细了解是否包含车位等具体情况，以拍卖公告列明的标的物为限行使权利。若公告中未列明包含车位，则购房者不能简单认为房屋与车位配套使用，避免侵害他人合法权益，引发纠纷。闫高阳