债务人能否以债权人并非集体经济组织成员为由 要求确认以房抵债协议合同无效并返还房屋

2009年5月，因张某之母李某向王某借款未能归还，王某将张某、李某诉至法院，经法院调解，双方达成调解协议，约定张某、李某应于2009年6月10日前偿还王某20万元。2009年6月19日，因张某、李某未依约履行还款义务，王某申请法院强制执行，在执行程序中张某与王某签订了《以物抵债协议》，约定以张某名下位于本市广陵区杭集镇富民小区某房屋作价40万元用于偿还20万元债务，王某应另行向张某支付差价20万元。上述协议签订后，王某依约支付了差价20万元，案涉房屋即已交付王某使用至今，且王某已对案涉房屋进行部分翻建、装修。2023年2月，张某以王某并非案涉房屋所在集体经济组织成员，案涉房屋系宅基地上房屋，《以物抵债协议》不仅违反了国家法律的强制性规定，也严重损害了其宅基地使用权益为由，要求确认《以物抵债协议》无效，并由王某向其返还案涉房屋。

法院审理后认为，对于张某与王某签订的《以物抵债协议》效力的问题，王某并非案涉房屋所在集体经济组织成员，《以物抵债协议》交易的系张某在集体土地上建设的房屋，根据房地一体原则，房屋转让必然及于所附着土地，该转让不符合法定转让条件，违反了法律、行政法规的效力性、强制性规定，故案涉《以物抵债协议》应被认定无效。《以物抵债协议》虽无效，但不能否认该协议系双方真实意思表示，王某已占有、使用案涉房屋多年，且对房屋进行了部分翻建、装修，张某现主张《以物抵债协议》无效并要求王某返还房屋，实质是对当年签订的《以物抵债协议》的背弃，有悖于诚实信用原则，亦有损于市场交易秩序的安全和稳定，故驳回了张某要求王某返还案涉房屋的诉讼请求。

在推进城市和新农村建设过程中，大量农村宅基地、农房涉及拆迁，引发大量宅基地转让行为效力确认及拆迁安置权利认定的民事案件，造成了法律强制性规定与民事行为诚实信用原则的司法冲突。在司法实践中，此类案件中，非同一集体经济组织成员之间的宅基地买卖合同或房屋买卖合同应被认定为无效并无太大争议。但在合同无效基础上，如何保障宅基地或房屋买受人的合法权益，存在不同的解决路径。一种路径是在买受人返还房屋的同时，综合考虑当事人对于合同无效的过错等因素基础上（通常认定出卖人对合同无效具有较大过错），并以现有土地、房屋价值与购买时的差价为基数，判令出卖人赔偿买受人的损失。另一种路径则是以诚实信用原则直接判令房屋不予返还，本省通常采用该种路径，该路径更有利于维护市场交易秩序的安全和稳定，维护诚实信用原则，但在法理上仍存在“无效合同按有效处理”的正当性以及与因无效合同取得的财产应予返还的法律规定相冲突等问题，亟须上级法院对于该问题作出明确规定，避免在司法实践中出现同案不同判的情况，损害司法公信力。孟 海