租赁物存在权利瑕疵 承租人能否解除合同

2012年某公司与李某、王某分别签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，约定对李某、王某所属房产实施产权调换拆迁，安置的房产为案涉同一门面房。后该公司通知二人撤销前述协议，并重新作出拆迁安置分配方案，将案涉门面房安置给李某，隔壁门面房安置给王某。但王某以其签订的《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》为由，主张其为案涉门面房权利人。2018年陈某与李某签订《房屋租赁协议》，约定李某将案涉门面房出租给陈某经营门窗业务。门面房交付后，陈某即开始装修，但王某以其享有讼争门面房权属为由，多次强行阻止陈某施工。陈某诉至法院，请求解除其与李某的案涉租赁合同并退还租金赔偿损失。

法院经审理认为，李某与陈某之间的《房屋租赁合同》依法成立并生效，作为出租人的李某应对合同所涉出租门面承担权利瑕疵担保责任，但案外人王某因门面权属问题多次阻止陈某装修，致使陈某一直未能顺利使用案涉门面开展经营活动，不能实现合同目的。综上所述，李某违反了出租物的瑕疵担保义务，依前述法律规定，陈某提出解除案涉租赁合同的请求应予支持。鉴于案涉租赁合同的解除系租赁物权利瑕疵致使陈某合同目的无法实现所致，陈某已为案涉门面花费装修费，陈某依法有权请求李某赔偿。

笔者认为，出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。濮雪妍