银行对安置抵押房产未尽审慎审查义务 不能善意取得抵押权

2018年5月，蔡某与季某签订《房屋买卖合同》，约定季某将一套拆迁安置房转让给蔡某，转让价52万元。在蔡某支付房款后，季某便将该房屋交付给蔡某，蔡某经装修后于2019年入住至今。2023年9月，季某办理案涉房屋的产权证后，以案涉房屋作抵押向某商业银行申请借款56万元。某商业银行核实案涉房屋产权登记后，于同年12月办理了案涉房屋的抵押权登记。因季某未能如期配合办理过户登记手续，蔡某遂诉至淮安区人民法院，要求判令注销该房屋的抵押登记，季某协助办理过户手续。银行辩称系合法取得案涉房屋的抵押权，且已办理抵押权登记手续，蔡某要求解除案涉房屋的抵押权缺乏事实与法律依据。

本案的争议焦点为银行能否善意取得对案涉房产的抵押权。

首先，根据商业银行法、个人贷款管理暂行办法等相关规定，银行作为专业金融机构和职业贷款人，具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，应遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务；否则存在重大过失，不享有抵押权。

其次，根据民法典规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意……”本案中，季某仅是讼争房屋的名义产权人，其在办理产权证之前，已将房屋出售给蔡某并实际交付，蔡某也早已履行了全部付款义务并一直占有使用房屋至今，双方之间的房屋买卖合同合法有效且已实际履行，季某将房屋抵押给银行系恶意违约，构成无权处分。

综上，本案中，蔡某从2019年起即在讼争房屋中居住，在房屋被他人占有的情形下，作为专业金融机构，银行应当对房屋的具体情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人。如银行在放贷前按照相关规定的要求进行实地调查，不难发现当时实际占有使用该房屋的是蔡某，而非提供抵押担保的季某。而银行在审查案涉贷款业务时不仅未发现有他人实际占有使用房屋，且其提供的实地走访照片中的房屋装潢及家具与讼争房屋有明显区别，能够证明银行在贷款交易过程中未遵循合理的商业准则和管理规范，对应有的调查内容未履行尽职审核义务，客观上存在过失，不符合民法典规定的善意要件，故银行无法善意取得讼争房屋的抵押权。高蒙蒙